サンティアゴ（チリ）倉庫市場：賃料、港湾回廊、都市配送のトレードオフ

昨秋、あるクライアントが地図を手に、サンティアゴ（チリ）の倉庫市場について相談に来た。チリ中部にサービスを提供し、輸出量も扱うため、約1万平方メートルの倉庫を計画していた。彼の最初の質問は賃料ではなかった。「倉庫はサンティアゴのどちら側に置くべきか？」というものだった。まさに正しい質問である。都市の間違った側を選べば、3年分の輸送費、残業、締切ミスが、賃料で浮かせた分を静かに食いつぶしてしまう。

このクライアントは家電や小型家電を販売していた。貨物はサンアントニオ港から入り、国道68号線を東へ進んでサンティアゴに入り、全国の小売店やEC注文へ出荷されていた。彼の最初の候補は、書面上は最も安く見える北部のパークで、新しい建物も揃っていた。私は署名する前に1つの演習をやるよう頼んだ。北部から南部の店舗まで、トラックが毎日走る余分な距離を数え、環状高速道路の夕方ラッシュを加味し、ドライバーが実際に1日何回の配送をこなせるかを計算することだ。彼は数字を出し、自分で考えを変えた。北部パークの賃料節約分の大半は、都市横断の走行距離とドライバー工数に消えていただろう。

サンティアゴ（チリ）の倉庫市場の形は、地図で見ればかなり明確だ。倉庫ストックはいくつかの方向に集まっている。北部はキリクラやランパ周辺で、北部高速道路上にあり、北部地区や北方面の幹線ルートへの配送に適している。西部は空港近くのプダウェル周辺で、航空貨物関連や高付加価値貨物に適している。南部はサンベルナルド周辺で、広い区画があり、大規模拠点、重量貨物、拡張を見込むクライアントに適している。そしてバルパライソ方面の国道68号線回廊は港に近く、輸入貨物は荷揚げ後すぐに倉庫へ入れられるが、都市配送には市街地への戻りが必要になる。どの方向も万能ではない。立地を選ぶことはトレードオフを選ぶことだ。

サンティアゴ（チリ）倉庫市場：賃料より先に輸送を追え

私はクライアントに、賃料比較は輸送費を含めた物流全体の中でしか意味がないと伝えている。同じ床面積に対する北部と南部の見積もりの差は、走行距離が長い分、トラック1台が1年間で余計にかかるコストより小さい場合がある。輸入業者にとって、港湾回廊に近い立地は通関、コンテナ引き取り、空コンテナ返却をスムーズにし、デテンション料金のリスクを減らす。国内流通業者にとって、注文が実際に集中する場所に近い立地は、1日あたりの配送回数を増やし、1注文あたりのコストを下げる。

2人目のクライアントは同じ教訓の裏側を教えてくれた。彼は日用消費財を販売し、2024年後半、大きな床面積と販促在庫のスペースに惹かれて、南部に8千平方メートル超の倉庫を借りた。ピークシーズンが来ると問題はすぐ表面化した。注文の半分以上が北部と東部地区にあり、車両は毎朝南部を出発し、都市を横断して、当日の2回目の締切に間に合わず戻ってきた。彼は移転しなかった。その代わり、配送用に北部に小さなサテライト拠点を追加した。大きな倉庫が保管と補充を担い、小さな拠点が当日配送向けの高頻度商品を担った。2つ目の賃料を払い、3時間の締切時間を取り戻し、顧客からの苦情は急激に減った。2層に分けることが誰にでも正しいわけではないが、覚えておくべき点を証明している。1つの倉庫が全方向に対応できないとき、無理強いするのはやめることだ。

サンティアゴ（チリ）倉庫市場のサブマーケット：交渉前に決着させるべき比較

この表の賃料水準は相対的なものにすぎない。最新の数値については、交渉で古い記事を引用するのではなく、現地の最新市場レポートを確認すること。オーナーの見出し数字も物流コストの一部にすぎない。その下に何があるか聞くこと。サービス料金、警備、防火設備の保守、ドック利用規則、時間外アクセス料金だ。私は、契約してから初めて、夜8時以降のアクセスに追加料金がかかり、自社のEC締切が夜9時だったことに気づいたクライアントを見てきた。

現地視察にも同じ規律が必要だ。空の建物を眺めるだけではいけない。ドックの高さが自社車両に合うか、大型トラックがヤードで快適に転回できるか、雨季に地面に水がたまらないか、スプリンクラー配管がラック高さと干渉しないかを確認すること。あるとき、新築パークをクライアントと歩いた際、ドックが彼の常用トラックより低く、すべての積み込みに手作業の橋渡しが必要で、遅く、破損リスクもあった。別のパークは理想的に見えたが、アクセス道路が夕方ピークに完全に渋滞し、トラックが出るだけで30分並ぶことが分かった。署名前に見つかった問題は、修正や補償として交渉できる。署名後に見つかった問題は、すべて自分のものになる。

労働力もクライアントが見落とす要因だ。サンティアゴでは方向によって通勤条件が大きく異なり、バス路線や労働者居住区から遠い立地は、特に季節ピーク時の採用と定着を難しくする。あるクライアントは賃料目当てに僻地のパークを選び、ピーク時の仕分けシフトの人員を確保するために時給を繰り返し引き上げざるを得なかった。シーズン終了時には、ほとんど節約できていなかった。現地を訪れたら、労働力がどこから来て、どうやって通うのかを聞くこと。その1つの質問は本当にお金になる。

署名する前に、もう1つの演習をやること。3年後に自社の事業はどうなっているか？多くのクライアントは今日の物量で契約し、2年目に倍増して、隣接する拡張スペースが見つからず、2拠点・2チーム体制になってしまう。逆に大きすぎる契約を結び、閑散月も半分空いたスペースに払い続けるケースもある。段階的な借り増し、優先的な拡張権、同一パーク内での面積変更オプションは、将来を開いておく条項だ。オーナーは通常これらを話し合うが、それは署名前に、自分にまだ交渉力があるうちに持ち出す場合に限る。

私が繰り返し戻ってくる直感に反する判断はこうだ。港に最も近い倉庫が、輸入業者にとって常に最良の選択とは限らない。荷揚げ後に仕分け、ラベリング、全国発送が必要な貨物なら、港湾回廊は本当に便利だ。しかし物量の70%以上がサンティアゴ都市圏の店舗へ直行するなら、店舗に近い都市周辺の立地の方が、港湾立地が幹線で節約する分より、日々の配送で多く節約できるかもしれない。港への近さは、たまの長距離輸送で節約になる。都市への近さは、毎日走る輸送で節約になる。そして毎日こそがお金のかかる場所だ。選ぶ前に、過去3か月の配送先住所を地図にプロットすること。最も密集したクラスターこそ、倉庫のあるべき場所だ。

次に契約交渉をするときは、次の3つの質問をすることを覚えておくこと。第一に、3年間の総コストは月あたりいくらになり、エスカレーションはどう計算されるのか？第二に、ピークシーズンに一時的に拡張でき、時間外アクセスに追加料金はかかるのか？第三に、更新と早期解約の条件は明確に書面化されているか？この3つを聞けば、オーナーはあなたが下調べを済ませていると分かる。その後、提示賃料はたいてい少し正直になる。

Susan（3PL営業ディレクター）著

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