Ho Chi Minh City の倉庫市場で最もよく問われるのは、どこが最も安いかではありません。シーズンを重ねても、隠れた弱点によって操業が止まることなく、倉庫が稼働し続けられるのはどこか、ということです。私は十分な数の立地選定に立ち会って、一つの見解を持つに至りました。ここでの建物は、見た目が立派かどうかではなく、港へのアクセス、工業団地のインフラ、床強度、排水、トラックのアクセスが同時に成り立つかどうかで判断されます。一つでも欠ければ、最高の自動化でも操業を救うことはできません。

2024 年、私は Binh Duong で家電輸出業者と仕事をしました。団地は天井高 11 メートルをうたい、ラック計画は 9 メートルまで達し、容量があるように見えました。ところが現地調査では、ラックの脚に荷重が集中する場所で床荷重が均一ではなく、重量ゾーンを横切るフォークリフトがわずかなうねりを感じました。こう考えてみてください。天井高は天井、床荷重は床です。ラックを支えられない床では天井が高くても意味がありません。ラックは一段下げなければならず、借りた高さが使われずに残るからです。私たちは重い貨物を最も強固なスラブのあるベイに移し、軽い貨物を上段に送ることで、使える容量を取り戻しました。仕様書の数値はすべて、建物全体の平均として受け入れるのではなく、ベイごとに検証しなければなりません。

同じ雨季に、私は Long An で問題の裏側を見ました。倉庫のスラブ自体は十分に高かったのですが、団地の外の市道が大雨で冠水し、建物が乾いたままであるにもかかわらず、トラックは入ることも出ることもできませんでした。健康な心臓に詰まった動脈があるようなものです。中心部は機能するのに、流れが止まり、何も出荷できません。それ以来、私の鉄則はこうです。倉庫の扉口のスラブ高だけを確認するのではなく、重要な 2、3 キロメートルのトラックルートを実際に走り、低い区間、アンダーパス、排水口を確認することです。建物内部だけを対象とした雨季の計算は虚構です。道路が寸断されれば、定時出荷は不可能になるからです。

Ho Chi Minh City とその周辺：立地の前にパラメータを

Binh Duong、Long An、そして Ho Chi Minh City の中心部に近い立地は、それぞれ独自の性格を持っています。Binh Duong は団地インフラが最も成熟しており、労働者の採用やサプライヤーネットワークを周囲に築きやすく、周辺サービスに依存する製造・輸出倉庫に適しています。Long An は大きな区画や長期的な拡張の余地が多くありますが、成熟度は団地によって大きく異なります。そのため、一つの団地の印象を地区全体のものと決して取り違えてはいけません。Ho Chi Minh City の中心部に近い立地は、消費市場に最も近く、最も速い市内配送対応が可能ですが、トラックのアクセス時間帯や周辺の渋滞がしばしば厳しい制約となり、地図が示唆するほど大規模な車両群を容易に運用できるわけではありません。

以下は、装飾を排し、日々の操業に何が変わるかに焦点を当てた、Ho Chi Minh City の倉庫市場で私が使う比較です。

立地 港と幹線道路 団地インフラ 床と天井高 雨季の排水 労働力とトラックアクセス 自動化への適合性
Binh Duong 成熟した幹線網、積み替え区間が少ない 成熟した団地、サプライヤーが集中 新しい団地は概して強固。荷重はベイごとに検証 団地の排水は通常体系的だが、外の道路も確認 採用は比較的容易、大型トラックの移動は良好 まずコンベヤと仕分け。ハイ・ベイ・システムの前にスラブを検証
Long An 港の後背地側、幹線道路の信頼性が決定的 成熟度は大きく異なり、団地ごとに検証 大きな区画が多く、高さの選択肢が多い 団地外の低い道路区間と排水口を確認 労働力は特定の町に依存、トラックは幹線道路の流れに依存 新たに計画された自動化は機能するが、まず排水に価格をつける
Ho Chi Minh City 中心部に近い立地 市内市場に最も近い サービスは充実しているが区画は希少 古い転用が多く、高さと荷重がしばしば限られる 市内の排水は逼迫しており、近くの浸水地点を確認 最も速い配送対応だが、大型トラックの時間帯は制限 市内配送に適合。重い自動化には注意が必要

どの立地もすべての行で勝つわけではありません。立地選定とは、自社の貨物が最も恐れるものを順位づける作業です。出荷日の遅れが恐ろしいなら、トラックアクセスと排水を最優先にしてください。拡張が恐ろしいなら、区画の余裕を最優先にしてください。自動化が恐ろしいなら、スラブ、天井高、防火条件を最優先にしてください。順位を誤れば、その後のすべてが応急処置になります。

Ho Chi Minh City の立地選定：名指しすべき二つの罠

第一の罠は、自動化を立地の装飾として扱うことです。多くの買い手はハイ・ベイ・ラックやシャトルを求めることから始めますが、私が1日の出荷量を尋ねると、そのサイクル速度を支えられる流れではなく、設備はほとんどの時間、貨物を待つことになります。田舎道のために8車線の高速道路を造るようなものです。道路は立派に見えても、交通量は変わりません。はっきり言います。出荷量、注文波、SKU 集中度がその水準に達していなければ、重い自動化を無理に導入してはいけません。まずコンベヤ、仕分け、ロケーション管理をきちんと構築し、節約した資金をスラブ補強と排水に回してください。そちらの方がリターンはより確実です。自動化は増幅器です。すでに円滑に回っているプロセスを増幅するものであり、救済策ではありません。

第二の罠は、倉庫の内部だけをコスト計算し、トラックと人を無視することです。高さと荷重の数値が立派な建物が、ドックドアの前で立ち往生するのを見たことがあります。ピークシーズンには数十台のトラックが並び、ドック数が足りず、速いフォークリフトでも一度に1台しか作業できません。労働者の居住地から遠い倉庫では、夜勤が埋まらず、単一シフトの能力が落ちるのも見てきました。立地訪問のたびに、私は3つのことを数えます。ドックドアがピークシーズンの車両回転をカバーできるか、労働者の通勤が円滑に回るか、トラック運転手に転回と待機の余地があるかです。これらは通常、仕様書に独自の行を持ちませんが、すべて毎日コストとして支払われます。

もう一点、和らげずに述べる必要があります。港に近いことは、港へ速いことを意味しません。港周辺の道路はピーク時間にひどく渋滞し、短い距離でも1日の大半を食ってしまうことがあります。幹線道路が円滑でドックドアが十分にある、やや遠い立地の方が、より制御可能な総輸送時間をもたらすことがよくあります。Ho Chi Minh City の倉庫市場での選択は、しばしば地図上の近さと時間的な速さの間の選択であり、正解は通常後者です。賃料は常に変動します。そのため、どの数字もスナップショットとして扱い、決定前に最新の現地見積もりと照合してください。許認可や運営規則については、ブログ記事（この記事を含む）に頼るのではなく、公式情報源で最新の政策を確認してください。

パンフレットよりも信頼できる現場手法も一つあります。団地を昼間だけ訪れるのではなく、雨の夜に1回、ピークシーズンの朝に1回訪れてください。雨の夜は、排水と浸水地点が本当に解消されるかを示します。ピークの朝は、トラックの列がいつ始まり、ドックの回転が円滑に回るかを示します。どちらも昼間の仕様書には現れませんが、どちらも倉庫が耐え抜かなければならない日々を表しています。営業ツアーはいつも最良の顔を見せます。雨とトラックの列は嘘をつきません。

Ho Chi Minh City：決断を一つの数字に

これらをまとめると、Ho Chi Minh City の倉庫市場の選択は一つのテストに単純化されます。ピークシーズンの最も厳しい日に、自社の貨物は定時に、完全に、乾いた状態で出発できるか、ということです。スラブ、天井高、排水、ドックドア、トラックルート、労働者の出勤は一本の鎖をなし、ピークシーズンの弱いリンク一つが他の5つを無効にします。契約前にピークシーズンのリハーサルを行ってください。過去最大の1日車両台数に対してドックドアを割り当て、直近の最悪の雨の中でトラックルートを走行し、実際の夜勤人員で実際の能力を計算してください。リハーサルで見つかった問題は、契約前にまだ修正できます。立ち上げ後に見つかった問題は、操業停止という形で支払われます。

資金に見合うかどうかは、一つの数字に帰着します。ピークシーズンに1日あたり実際に出荷されるパレット数を、同時に作業できるドックドアの数で割ったものです。その数字が上がらなければ、その立地は良くもならず、設備も高価だからといって価値が増すわけでもありません。

Da Liu（自動化エンジニア）著 英語版からの翻訳。内容に相違がある場合は英語版を優先します。