ボゴタ・コロンビア倉庫市場：高地の賃料、坂道配送、地域流通

まず結論から述べます。ボゴタ・コロンビアの倉庫市場物流において、賃料はページ上で最も役に立たない数字です。本当のコストは標高、勾配、そして市内に入るまでの時間に潜んでいます。率直に言えば、賃料で節約した分は、通常、坂道走行、交通渋滞、貨物の破損で倍になって返ってきます。

これには二つの側面があります。一方ではスプレッドシート上の話です。市外のスペースは安く見え、床面積は広く、交渉ではしばしば数か月分のフリーレントが付いてきます。他方では日々の現実です。トラックは高原の縁から登ってきて、雨で道路は何か月も滑りやすくなり、朝のボトルネック一つで配送時間枠の半分が消えてしまいます。私は、賃料表だけを見て建物を選び、入居から3か月後に、本当のコストセンターが倉庫ではなかったことに気づく事業者をあまりにも多く見てきました。それは道路だったのです。

数年前、私はボゴタと複数の衛星都市に配送する消費財ディストリビューターと仕事をしました。彼らは、西回廊の comparable なスペースより賃料が大幅に安かったため、市南部の大きくて安い建物を借りました。最初の2週間は成功に思えました。ラックが立ち上がり、人員が配置され、皆その広さを気に入りました。問題は3週目に始まりました。トラックは朝6:30に出発し、市内へ向かう長く急な上り坂をゆっくり登り、雨季には所要時間が日によって大きく変動しました。最悪の日には、正午になっても1台のトラックが最初の顧客に到着していませんでした。顧客が不満を言ったのは価格についてではありません。いつ商品が届くか誰にも言えないため、自分たちの受け入れ作業員の計画が立てられないことについてでした。3か月後、ディストリビューターは安いスペースを手放し、主要高速道路に近い西回廊のより小さな建物に移りました。賃料は上がりましたが、苦情は半分以上減り、ドライバーは毎日1便余分に走れるようになりました。その教訓が私に残っています。立地で買うものは安い平方メートルではなく、時間についての確実性なのです。

ボゴタ・コロンビア倉庫市場：賃料を見る前に方向を選ぶ

大まかに言えば、ここの倉庫スペースは3方向に広がっています。FunzaやMosquera周辺の西回廊は空港と西部諸州への高速道路に近く、全国配送や航空貨物との接続に適しています。Tocancipa方面の北回廊は、裕福な北部地区にサービスを提供し、高額商品カテゴリーに適しています。Soacha方面の南回廊は、人口密集地の南部に近く、日常品の高頻度配送に適しています。どれが客観的に最良ということはありません。唯一の問いは、それが注文の形に合っているかどうかです。

この表の賃料水準は相対的な比較にすぎません。最新の数値については現地の最新の市場レポートを確認し、古いレポートをもとに新しい賃貸契約を交渉してはいけません。私は、ボゴタ・コロンビアの倉庫市場を逆向きに読む人をあまりにも多く見てきました。まず最も安い行を選び、次に事業をそれに合わせようとするのです。正しい順序は逆です。注文が実際にどこへ向かうかを地図に描き、どの回廊が約束した時間枠内に最も多くの注文を届けられるかを見つけ、それから賃料について話すのです。交渉の場で節約した分は、毎日失う配送の約束を決して埋め合わせません。

坂道配送：トラック、タイミング、破損が三方向に引っ張り合う

ボゴタは海抜約2,600メートルに位置します。これは旅行の豆知識ではありません。日々の運営コストです。積載したトラックは上り坂で燃料を多く消費し、ブレーキの摩耗が早く、ドライバーはより早く疲れ、壊れやすい貨物は痛みます。軽い商品は振動でばらばらになり、液体は揺れ、ガラスは割れ、雨季の道路は破損率をさらに押し上げます。平地なら大型トラック1台で1回の trip で終えられるルートも、ここでは小型車2回に分けたり、前日に出発したりする必要があるかもしれません。それを価格に織り込まなければ、見積書の利益は架空のものになります。

今でも雨の火曜日の朝を覚えています。約400ケースの飲料を積んだトラックが、市外の倉庫を出発し、市北部のコンビニエンスストア約12店舗へ向かいました。本来なら午後早い時間に終わるはずの便でした。途中で、坂道の冠水により車列がほぼ2時間にわたって徐行を強いられ、3軒目の停留所に着く頃にはドライバーは3時間遅れていました。その日、3店舗がその日の配送を outright 拒否しました。午後の人員配置がすでに別の場所に割り当てられていたからです。その日出荷されたのは積荷の約60パーセントにすぎず、残りは翌朝の再ルートのために戻ってきました。後に顧客はモデルを変更しました。大型トラックは市境の中継点までしか走らず、小型車両が市内の最終区間を担当します。取り扱いが1工程増え、費用もかかりました。しかし、定時率は回復し、拒否はほぼ消えました。両面から見てください。余分な取り扱いはコストであり、信頼性は収益なのです。

ですから、賃料だけでなく、注文1件あたりのフルコストを計算してください。ホワイトボードに書き出します。注文あたりコストは、賃料負担分に、坂道による燃料と車両摩耗を加え、時間枠逸失と配送拒否による損失を加え、破損と再配送を加えたものです。これら4つの数字のいずれかが推測であれば、拠点の決定全体が空中に浮いています。摩耗と破損については、サプライヤーの立派な数字ではなく自社車両の実績を使い、拒否された配送は実際のコストで数えてください。

ボゴタ・コロンビア倉庫市場の拠点選定：私のショートリスト

実務となると、私はクライアントに5つのチェックを渡します。3か月分の実際の注文住所をヒートマップに描き、倉庫を大家の事務所の近くではなく、最も注文が密集する場所の近くに置くこと。朝と夕方のピーク時にトラックで全ルートを走ってみること。地図上の直線は何も教えてくれません。両シーズンの配送時間を測り、雨季の数字を本当の約束の基準とすること。署名前に、各道路における大型トラックの車両制限と日中の規則を調べること。一部のルートでは、日中に大型トラックが単に許可されていないからです。そして賃貸契約に出口を残すこと。早期解約と拡張の明確な条件です。あなたを縛り付ける倉庫は負債になるからです。

参入方法についてもう一つ助言があります。ボゴタへの最初の進出で、大きく長期の賃貸契約に署名してはいけません。3か月から6か月をカバーする中継規模の拠点から始め、実際の注文を通して運用し、タイミング、破損、拒否に関するデータに真実を語らせてください。それから、拡張するか、回廊を切り替えるか、前方拠点を追加するかを決めます。私は、5年計画をそのまま賃貸契約に描き込み、事業の方向が変わって倉庫が最も高価な負担として残るのを見る事業者をあまりにも多く見てきました。小規模な試行は恥ずかしいことではありません。実際に走ったことのない住所に5年分の輸送コストを賭けることが恥ずかしいのです。データが本物になれば、強い立場から拡張を交渉できます。期待外れなら、小さな拠点は安く手放せます。

率直に言えば、ボゴタへの進出は最も安い建物を見つけることではありません。標高と渋滞に耐えられる配送ルートを選ぶことです。賃料表は誰でも読めます。道路を理解しているのは、実際に走った人だけです。署名前に2週間かけてルートを走りますか、それとも入居後に3か月かけて授業料を払いますか。

Lao Mi（サプライチェーン・ベテラン（20年））著

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