Commençons par une plainte : chaque fois que la répartition du marché de l'entreposage au Vietnam est évoquée ces jours-ci, ce n'est que "point chaud" et "pépite cachée" et "entrez maintenant". Je vends du commerce électronique transfrontalier depuis cinq ans, et j'ai loué des entrepôts au Vietnam et je m'en suis aussi séparé. Voici ma conclusion sans détour : le nord et le sud sont deux marchés différents. Appliquez la logique du sud à un bail du nord, ou les attentes de loyer du nord à une négociation du sud, et vous paierez des frais d'apprentissage dans un cas comme dans l'autre.
D'abord ma propre histoire. Quand je suis entré au Vietnam, j'ai cru à la légende des entrepôts bon marché du sud et je suis allé directement dans la région de Hô Chi Minh-Ville. Ce que j'ai trouvé, c'est que les bons emplacements ne manquaient jamais de locataires. Les propriétaires retournaient à peine les appels, les périodes de gratuité étaient exclues, et les loyers augmentaient chaque année. Plus tard, un ami qui approvisionne des usines d'électronique à Bac Ninh m'a entraîné vers le nord pour regarder autour, et c'était un autre monde : des rangées d'entrepôts neufs, des vacances bien visibles, une vraie marge de négociation. Depuis lors, ma règle est fixe : toujours calculer les chiffres du nord et du sud séparément. Ne jamais les fondre en une seule comparaison.
Répartition du marché de l'entreposage au Vietnam, nord contre sud : d'abord l'offre, ensuite le loyer
Commençons par le nord. Selon les chiffres de JLL du Q2 2026, le marché du nord a enregistré une absorption nette de 145,000 sqm, un taux de vacance de 32.7% et un loyer moyen de $5.10 par sqm par mois. Lus ensemble, ces trois chiffres racontent une histoire : l'absorption bouge, donc une vraie demande existe et ce n'est pas un jeu de coquilles vides ; mais une vacance supérieure à trente pour cent signifie que la nouvelle offre a devancé la demande et que les propriétaires sont assis sur du stock. Pour un locataire, cela signifie du choix et un levier. Renseignez-vous, ralentissez une ronde de négociation, et le loyer et les conditions de gratuité dans le nord s'améliorent souvent.
Maintenant le sud, avec les mêmes chiffres de JLL du Q2 2026 : un stock locatif d'environ 2.5 million sqm, avec environ 136,000 sqm de nouvelle offre arrivant dans la seconde moitié de 2026. Le problème du sud est l'image miroir de celui du nord. Le stock semble important, mais les entrepôts bien situés et bien équipés étaient déjà tendus, et cette quantité de nouvelle offre ne comble pas l'écart. Mon expérience vécue de la répartition du marché de l'entreposage au Vietnam dans le sud, c'est qu'il ne s'agit pas de savoir qui négocie le loyer le plus bas. Il s'agit de savoir qui verrouille l'emplacement et la durée du bail en premier. Pendant que vous comparez lentement les prix, les bons entrepôts sont déjà pris par des fabricants et de gros vendeurs.
La première conclusion nord-sud est donc directe : dans le nord, vous négociez de meilleures conditions ; dans le sud, vous vous disputez un bon emplacement. Le mode d'emploi diffère, tout comme le budget. L'argent économisé en négociant dans le nord peut aller dans l'équipement de distribution et la main-d'œuvre ; dans le sud, vous devez budgéter le coût de verrouillage de l'espace, et ne pas perdre l'emplacement en marchandant le dernier dollar du loyer.
Cinq chiffres pour le choix d'implantation de distribution au Vietnam : promoteurs, baux et mix de locataires
Avant de signer quoi que ce soit, je vérifie cinq chiffres. Je les appelle, sans glamour, les cinq chiffres du bail.
Premièrement, la vacance. Une vacance élevée signifie que le propriétaire est impatient et que votre levier est réel ; une vacance faible signifie qu'il faut arrêter de perdre du temps sur le prix et verrouiller l'espace. Deuxièmement, le loyer, mais uniquement sur une base comparable : frais de gestion, quais de chargement, protection incendie, possibilité d'une mezzanine. Des chiffres de périmètres différents ne sont pas comparables. Troisièmement, l'absorption nette. Une absorption croissante signifie que de vraies industries s'installent dans la zone, pas seulement de la publicité. Quatrièmement, l'offre à venir. La quantité d'espace d'entrepôt qui arrive sur le marché dans les six à douze prochains mois décide si votre renouvellement sera confortable ou douloureux. Cinquièmement, les conditions du bail. Période de gratuité, plafonds d'indexation, sortie anticipée et droits de sous-location : si ces quatre éléments ne sont pas écrits clairement, les quatre premiers chiffres sont une richesse en papier.
Le choix du promoteur est un autre piège. Les promoteurs de parcs logistiques au Vietnam ont des parcours variés. Certains ont grandi dans l'immobilier industriel et maîtrisent la protection incendie et les infrastructures ; d'autres se sont lancés en cours de route, et leurs entrepôts ont l'air neufs alors que les approbations incendie, la circulation des camions et le drainage en saison des pluies posent tous problème. Je l'ai appris à mes dépens : un entrepôt bon marché dans un parc neuf avec une bonne hauteur libre, dont l'entrée a été inondée pendant la saison des pluies et où les camions n'ont pas pu entrer pendant deux jours d'expéditions sortantes. Depuis, je pose trois questions pour chaque entrepôt : l'approbation incendie est-elle complète, les camions peuvent-ils circuler dans les deux sens, et le drainage a-t-il déjà failli. Un promoteur qui ne peut pas répondre est écarté.
Le mix de locataires compte aussi. Un parc mêlant des locataires du commerce électronique et des fabricants se disputera en haute saison : le commerce électronique veut de la vitesse de distribution et une main-d'œuvre flexible, la fabrication veut une capacité stable et des baux longs. Ma préférence pour un entrepôt de distribution de commerce électronique est un parc où le commerce électronique et la logistique tierce se regroupent, pour que le rythme de chacun s'accorde et qu'il soit facile de trouver de la main-d'œuvre temporaire ou un camion de rechange. Dans un parc plein de fabricants, un petit vendeur de commerce électronique n'a pas voix au chapitre, et les heures supplémentaires en haute saison ou l'espace d'expansion signifient rejoindre une file d'attente.
Un cadre de choix d'implantation pour les vendeurs chinois : suivez vos marchandises, pas la publicité
Enfin, un cadre de décision que les vendeurs chinois peuvent utiliser directement. Ignorez la publicité et posez trois questions.
Premièrement, à qui vendez-vous ? Les marchés du nord, Hanoï et les provinces environnantes, ou le transport terrestre transfrontalier pointent vers le nord. Hô Chi Minh-Ville et la zone économique du sud, la distribution nationale ou la sortie portuaire pointent vers le sud. Deuxièmement, vos marchandises peuvent-elles attendre ? Si elles peuvent attendre, négocier, et que vous voulez un loyer moins cher, le nord offre de la marge. Si elles ne peuvent pas attendre et que vous avez besoin d'un entrepôt avant la haute saison, verrouillez d'abord le sud et optimisez ensuite. Troisièmement, où est votre équipe ? Si votre équipe peut opérer dans le nord, ne la forcez pas à déménager vers le sud, et vice versa. Un entrepôt que vos gens ne peuvent pas exploiter est de la décoration, aussi bon marché soit le loyer.
Quelques avertissements tirés de mes propres erreurs : plafonnez l'indexation du loyer dans le contrat et ne faites jamais confiance à une promesse verbale. Inscrivez la période de gratuité dans une annexe avec une date de début claire. Négociez à l'avance les droits de sous-location et de partage d'espace, car si votre activité pivote, un entrepôt que vous pouvez transmettre est de l'argent de secours. Et déterminez qui supporte la responsabilité de la conformité incendie et des licences commerciales, car en discuter après un incident est la conversation la plus chère qui soit.
Le marché vietnamien recèle bien des opportunités, mais l'opportunité n'est pas dans le mot "point chaud". C'est la répartition du marché de l'entreposage au Vietnam sans publicité : séparez le nord du sud, calculez les cinq chiffres et lisez le bail. Elle réside dans la séparation du nord et du sud, le calcul des cinq chiffres et la lecture des conditions du bail ligne par ligne. Un loyer bon marché peut cacher la vérité de la vacance ; un loyer cher peut cacher la valeur de l'emplacement. Calculez les chiffres avant de signer, et le loyer de l'entrepôt cessera d'être des frais d'apprentissage.
Cette astuce fonctionne vraiment. Je l'ai testée moi-même. Par Ah K, Vendeur e-commerce (5 ans)
Traduit de l'anglais. En cas de divergence, la version anglaise fait foi.
