Permítanme empezar con una queja: cada vez que surge el tema de la distribución del mercado de almacenes en Vietnam, todo es "punto caliente" y "joya oculta" y "entra ahora". Llevo cinco años vendiendo comercio electrónico transfronterizo, y he alquilado almacenes en Vietnam y también los he dejado. Esta es mi conclusión sin rodeos: el norte y el sur son dos mercados diferentes. Aplica la lógica del sur a un contrato del norte, o las expectativas de alquiler del norte a una negociación del sur, y pagarás la lección de una forma u otra.
Primero mi propia historia. Cuando entré en Vietnam, creí la leyenda de los almacenes baratos del sur y fui directo a la zona de Ciudad Ho Chi Minh. Lo que encontré fue que las buenas ubicaciones nunca carecían de inquilinos. Los propietarios apenas devolvían las llamadas, los periodos sin alquiler estaban descartados y los alquileres subían cada año. Más tarde, un amigo que abastece a fábricas de electrónica en Bac Ninh me arrastró al norte para echar un vistazo, y era otro mundo: filas de almacenes nuevos, vacantes a la vista y margen real para negociar. Desde entonces, mi regla es fija: siempre calcular los números del norte y del sur por separado. Nunca mezclarlos en una sola comparación.
Distribución del mercado de almacenes en Vietnam, norte vs. sur: primero la oferta, después el alquiler
Empieza por el norte. Según las cifras de JLL del Q2 2026, el mercado del norte registró una absorción neta de 145,000 sqm, una tasa de vacantes del 32.7% y un alquiler medio de $5.10 por sqm al mes. Leídos juntos, esos tres números cuentan una historia: la absorción se mueve, así que existe demanda real y esto no es un juego de cáscaras vacías; pero una vacante superior al treinta por ciento significa que la nueva oferta ha superado a la demanda y que los propietarios acumulan stock. Para un inquilino, eso significa opciones y ventaja. Pregunta por ahí, ralentiza una ronda de negociación, y el alquiler y las condiciones sin alquiler en el norte suelen mejorar.
Ahora el sur, con las mismas cifras de JLL del Q2 2026: un stock arrendable de aproximadamente 2.5 million sqm, con unos 136,000 sqm de nueva oferta que llegarán en la segunda mitad de 2026. El problema del sur es la imagen especular del norte. El stock parece grande, pero los almacenes bien ubicados y bien equipados ya eran escasos, y esa cantidad de nueva oferta no cierra la brecha. Mi experiencia vivida de la distribución del mercado de almacenes en Vietnam en el sur es que no se trata de quién negocia el alquiler más bajo. Se trata de quién asegura primero la ubicación y la duración del contrato. Mientras comparas precios lentamente, los buenos almacenes ya están ocupados por fabricantes y grandes vendedores.
Así que la primera conclusión norte-sur es directa: en el norte negocias mejores condiciones; en el sur compites por un buen sitio. El manual de juego difiere, y también el presupuesto. El dinero ahorrado negociando en el norte puede destinarse a equipos de distribución y mano de obra; en el sur, debes presupuestar el coste de asegurar el espacio y no perder la ubicación regateando el último dólar del alquiler.
Cinco números para la selección de sitio de distribución en Vietnam: promotores, contratos y mezcla de inquilinos
Antes de firmar nada, reviso cinco números. Los llamo, sin glamour, los cinco números del contrato.
Primero, la vacante. Una vacante alta significa que el propietario está ansioso y tu ventaja es real; una vacante baja significa dejar de perder tiempo con el precio y asegurar el espacio. Segundo, el alquiler, pero solo en igualdad de condiciones: gastos de gestión, plataformas de muelle, protección contra incendios, si se permite un entresuelo. Números de alcances distintos no son comparables. Tercero, la absorción neta. Una absorción creciente significa que industrias reales se están instalando en la zona, no solo publicidad. Cuarto, la oferta futura. Cuánto espacio de almacén llega al mercado en los próximos seis a doce meses decide si tu renovación será cómoda o dolorosa. Quinto, las condiciones del contrato. Periodo sin alquiler, topes de escalada, salida anticipada y derechos de subarriendo: si estos cuatro no están escritos con claridad, los primeros cuatro números son riqueza en papel.
La elección del promotor es otra trampa. Los promotores de parques logísticos de Vietnam provienen de orígenes mixtos. Algunos crecieron en el sector inmobiliario industrial y hacen bien la protección contra incendios y la infraestructura; otros entraron a mitad de camino, y sus almacenes parecen nuevos mientras las aprobaciones contra incendios, la circulación de camiones y el drenaje en temporada de lluvias son todos problemas. Aprendí esto por las malas: un almacén barato en un parque nuevo con buena altura libre, cuya entrada se inundó en temporada de lluvias y los camiones no pudieron entrar durante dos días de envíos salientes. Desde entonces hago tres preguntas sobre cada almacén: ¿está completa la aprobación contra incendios?, ¿pueden los camiones circular en ambas direcciones?, ¿ha fallado alguna vez el drenaje? Un promotor que no puede responder queda descartado.
La mezcla de inquilinos también importa. Un parque que mezcla inquilinos de comercio electrónico con fabricantes peleará en temporada alta: el comercio electrónico quiere velocidad de distribución y mano de obra flexible, la manufactura quiere capacidad estable y contratos largos. Mi preferencia para un almacén de distribución de comercio electrónico es un parque donde el comercio electrónico y la logística de terceros se agrupen, para que el ritmo de todos coincida y encontrar mano de obra temporal o un camión de repuesto sea fácil. En un parque lleno de fabricantes, un pequeño vendedor de comercio electrónico no tiene voz, y las horas extra en temporada alta o el espacio de expansión significan unirse a una cola.
Un marco de selección de sitio para vendedores chinos: sigue a tus mercancías, no a la publicidad
Finalmente, un marco de decisión que los vendedores chinos pueden usar directamente. Ignora la publicidad y haz tres preguntas.
Primero, ¿a quién vendes? Los mercados del norte, Hanói y las provincias circundantes, o el transporte terrestre transfronterizo apuntan al norte. Ciudad Ho Chi Minh y la zona económica del sur, la distribución nacional o la salida portuaria apuntan al sur. Segundo, ¿pueden esperar tus mercancías? Si pueden esperar, negociar y quieres un alquiler más barato, el norte ofrece margen. Si no pueden esperar y necesitas un almacén antes de la temporada alta, asegura primero el sur y optimiza después. Tercero, ¿dónde está tu equipo? Si tu equipo puede operar en el norte, no lo fuerces a mudarse al sur, y viceversa. Un almacén que tu gente no puede gestionar es decoración, por barato que sea el alquiler.
Algunas advertencias de mis propios errores: limita la escalada del alquiler en el contrato y nunca confíes en una promesa verbal. Escribe el periodo sin alquiler en un anexo con una fecha de inicio clara. Negocia por adelantado los derechos de subarriendo y de compartir espacio, porque si tu negocio pivota, un almacén que puedes traspasar es dinero de rescate. Y determina quién asume la responsabilidad del cumplimiento contra incendios y de las licencias comerciales, porque discutirlo después de un incidente es la conversación más cara de todas.
El mercado de Vietnam sí ofrece oportunidades, pero la oportunidad no está en la palabra "punto caliente". Eso es la distribución del mercado de almacenes en Vietnam sin publicidad: separa el norte del sur, calcula los cinco números y lee el contrato. Está en separar el norte del sur, calcular los cinco números y leer las condiciones del contrato línea por línea. Un alquiler barato puede ocultar la verdad de la vacante; un alquiler caro puede ocultar el valor de la ubicación. Calcula los números antes de firmar, y el alquiler del almacén dejará de ser una lección pagada.
Este truco realmente funciona. Lo he probado yo mismo. Por Ah K, Vendedor de comercio electrónico (5 años)
Traducido del inglés. En caso de discrepancia, prevalece la versión en inglés.
