창고 임대차 계약에서 가장 비싼 조항은 대개 임대료가 아닙니다. 계약할 때 아무도 읽지 않는 유지보수 조항입니다.
저는 이런 전개가 일어나는 것을 셀 수 없을 만큼 많이 봤습니다. 임차인은 평방피트당 단가를 치열하게 협상한 뒤, 유지보수 조항 두 페이지를 대충 훑고 서명합니다. 그러면 지붕에서 물이 새기 시작합니다. 슬래브에 금이 갑니다. 주차장은 포트홀이 뒤덮인 패치워크가 됩니다. 그리고 계약서의 "나중에 생기면 그때 협의하자"는 한 줄 한 줄이 누군가의 이름이 적힌 청구서로 바뀝니다. 결론부터 말하겠습니다. 미국의 산업용 임대차 계약에서 지붕, 건물 구조, 외벽은 임대인의 문제입니다 — 단, 계약서에 그렇게 적혀 있는 경우에 한합니다. 큰 비용 항목이 서면으로 임대인에게 귀속되지 않았다면, 당신은 방금 그것들을 사들인 것입니다.
임대인 쪽 펜스
미국 창고 임대에는 외워둘 만한 실무 규칙이 있습니다. 건물 외피와 건물 수명에 직결된 모든 것은 임대인의 것입니다. 즉 지붕, 기초와 내력 구조, 외벽, 그리고 소방 주 시스템입니다. 당신이 빌리는 것은 건물을 사용할 권리이지, 건물 자체가 아닙니다. 건물 자체가 고장 나면 임대인이 냅니다. 이 부분은 논란의 여지가 없습니다.
논란이 되는 것은, 대부분의 계약서가 "구조 수리는 임대인의 책임"이라고 쓰면서도 무엇이 구조에 해당하는지 한 번도 정의하지 않는다는 점입니다. 지붕 누수가 구조인가요. 망가진 주차장이 구조인가요. 임대인은 "일상 유지보수"라고 부를 것입니다. 당신은 "건물 하자"라고 부를 것입니다. 그리고 싸움이 시작되는 곳이 바로 그 지점입니다.
2022년에 제가 맡았던 사건이 지금도 기억에 남습니다. Inland Empire의 한 임차인은 단층 창고 공간 120,000평방피트를 빌렸습니다. 3년 후, 오래된 지붕 이음새에서 물이 스며들기 시작했고, 우기에는 랙 구역의 박스 위로 물이 똑똑 떨어졌습니다. 임차인은 임대인에게 연락했습니다. 임대인은 계약서 한 줄 — "임차인은 시설을 양호한 상태로 유지해야 한다" — 을 꺼내 들고, 방수막 노후화는 유지보수 문제라고 주장했습니다. 4개월의 공방 끝에 임차인은 자비로 부분 지붕 재시공 공사를 했고 비용은 수만 달러에 달했습니다. 계약 시의 한 가지 질문 — "닳은 방수막은 누가 교체합니까" — 가 있었다면 그 청구서는 다른 사람의 책상 위에 올라갔을 것입니다.
그러니 계약서를 읽을 때는 제목을 건너뛰고 작은 글씨를 읽으십시오. 지붕 수리와 지붕 교체는 다른 것이며, 계약서는 둘 다 명시해야 합니다. "방수막을 포함한 지붕 시스템의 수리 및 교체는 임대인의 의무로 한다." 소방 설비도 마찬가지입니다. 주배관, 펌프, 경보 패널은 임대인의 것. 당신이 추가한 스프링클러 헤드와 정기 테스트는 당신이 맡습니다. 건물 수명에 직결된 모든 것은 임대인 쪽 선 안쪽에 있어야 합니다.
진짜 싸움이 벌어지는 그레이존
진짜로 어려운 것은 중간에 있습니다. 슬래브 균열, 도크 도어와 레벨러, 주차장, 그리고 HVAC입니다. 이 중 어느 것에도 업계 표준이 없습니다. 계약서가 한 줄씩 결정합니다.
슬래브가 가장 큰 격전지입니다. 콘크리트 제어 이음에는 금이 갑니다 — 그건 정상입니다 — 하지만 지게차가 계속 두드리고 금은 계속 번져갑니다. 미세 균열 메우기는 임차인의 일이며, 논란의 여지가 없습니다. 하지만 광범위한 침하나 전두께 균열은 다섯 자리 수의 수리비이고, 계약서가 침묵하면 임차인이 기본적으로 냅니다. 제가 항상 권하는 해결책은 이렇습니다. 계약 전에 임대인과 함께 슬래브 상태 조사를 하고, 모든 것을 사진으로 찍고, 기준값을 적어 넣습니다 — "합의된 폭이나 깊이를 초과하는 구조 균열은 임대인의 책임이다." 숫자는 협상할 수 있습니다. 하나만 있으면 됩니다.
도크 도어와 레벨러도 같은 논리입니다. 도어는 하루에 수백 번 작동합니다. 스프링과 모터는 소모품이며, 임차인 부담의 예방 정비는 공정합니다. 하지만 뒤틀린 도어 프레임이나 유압 시스템이 터진 레벨러 — 그것은 대화가 필요합니다. 주차장이 대표적 사례입니다. 균열 메우기와 라인 재도장은 임차인의 일이고, 전면 재포장은 임대인의 것입니다. 많은 임차인이 놓치는 함정이 여기 있습니다. 트리플넷(NNN) 계약에서는 일상적인 주차장 유지보수가 이미 당신이 비례 부담하는 공용 구역 비용에 포함되는 경우가 많습니다 — 하지만 재포장의 자본 비용은 임대인의 것입니다. 그 구분이 적혀 있지 않으면 CAM 분담금도 내고 재포장 청구서도 내는 이중 부담이 될 수 있습니다.
HVAC는 복병입니다. 옥상 유닛 교체는 다섯 자리 수 항목이며, 계약서는 이를 명시적으로 나눠야 합니다. 필터와 일상 서비스는 임차인의 것, 하지만 압축기 고장과 유닛 전체 교체에는 이름이 명시된 책임자가 필요합니다. 임대인이 만든 템플릿이 "HVAC 시스템 유지보수" 문단 전체를 임차인에게 떠넘기는 것을 본 적이 있습니다. 임차인은 자세히 읽지 않고 서명하고, 3년 차에 압축기가 고장 나고, 청구서는 매복 공격처럼 도착합니다.
계약 전에 해야 할 세 가지
어떤 계약 문구도 직접 현장을 둘러보는 것에는 미치지 못합니다. 고객과 함께 창고를 둘러볼 때마다 저는 세 가지를 고집합니다.
첫째, 지붕에 올라가십시오. 부풀어 오른 방수막, 덧댄 이음새, 막힌 배수, 고인 물 자국을 찾습니다. 모든 것을 사진으로 찍습니다 — 그것이 기존 상태의 증거가 됩니다. 지붕이 낡고 패치 위에 패치를 덧댄 상태라면, 인도 전 임대인 부담의 전면 점검과 수리를 계약서에 적어 넣도록 요구하십시오.
둘째, 폭우가 내릴 때 방문하십시오. 배수가 나쁜 건물은 한 번의 폭풍으로 모든 것을 말해줍니다. 도크 에이프런의 물웅덩이, 도어 아래로 스며드는 물, 잘못된 방향의 지형 경사. 배수, 지형, 문턱 높이에 대해 한 번의 방문으로 배울 수 있습니다.
셋째, 책임 분담표를 별첨이 아니라 계약 본문에 넣으십시오. 별첨은 갱신 때 슬그머니 "수정"됩니다. 본문의 조항은 살아남습니다. 고통스러울 만큼 구체적으로 쓰십시오. 지붕, 구조, 외벽, 소방 주배관은 임대인. 내부 마감, 랙, 일상 수리는 임차인. 그레이존 항목은 하나씩 하나씩 결정합니다. 서명 전에 그 분담표를 2시간 논의하면, 지붕 누수 후 2개월의 논쟁 — 그리고 어마어마한 청구서 한 장 — 을 아낄 수 있습니다.
영어판 번역본입니다. 내용이 다를 경우 영어판을 우선합니다.
