결론부터 먼저 말씀드리겠습니다. 미국에서 첫 창고를 임대하는데 임대인의 초안에 개인보증 조항이 들어 있다면 — 서명하지 마세요. 유한책임회사를 설립한 데는 이유가 있습니다. 그 방화벽을 자신의 서명으로 허무는 것은 손해 보는 거래입니다.
미국 임대인들은 왜 항상 이를 강하게 요구할까요? 간단합니다. 당신은 미국 신용 이력도 없고 현지 자산도 없는 중국 기업이기 때문입니다. 임대인에게 당신은 백지와 같습니다. 2년 안에 문을 닫고 귀국해 태평양 건너로 임대료를 받아내야 하는 상황을 두려워합니다. 개인보증은 그들의 안전장치입니다 — 회사가 사라져도 당신이 남아 있으니까요. '합리적'으로 들리지만, 그 대가는 회사를 설립한 목적인 유한책임 보호를 포기하는 것입니다.
개인보증이란 실제로 무엇인가
개인보증이란 개인인 당신이 회사의 임대차 의무를 보증한다는 뜻입니다. 회사가 의무를 잘 이행하는 한 이 조항은 조용히 잠들어 있습니다. 회사가 채무를 불이행하거나, 계약을 중도 해지하거나, 문을 닫는 순간 임대인은 당신 개인을 상대로 소송을 걸고 미국에 있는 자산만이 아니라 당신의 개인 자산까지 추적할 수 있습니다. 이론상으로는 판결을 받아내기만 하면, 손댈 수 있는 자산은 무엇이든 찾아낼 것입니다.
'그런데 미국 임대인이 정말로 중국에 있는 내 자산까지 건드릴 수 있나요?' 솔직히 말씀드리면, 국경을 넘는 집행은 정말 어렵습니다. 중국과 미국 사이에는 법원 판결의 상호 인정에 관한 양자 조약이 없어서 태평양을 건너 자산을 추적하는 것은 비용이 많이 들고 느립니다. 그렇다고 안전하다는 뜻은 아닙니다. 첫째, 미국에 있는 모든 것 — 은행 계좌, 부동산, 다른 회사의 지분 — 은 직접 손이 닿는 범위에 있습니다. 둘째, 보증을 손에 쥔 임대인은 언제든 당신을 상대로 소송을 제기할 수 있고, 소송 그 자체만으로도 자금이 바닥납니다. 셋째, 앞으로 미국에서 다시 사업을 하고 싶다면 그 오래된 빚이 당신을 따라다닙니다.
더 현실적인 위험은 훨씬 단순합니다. 대부분의 중국 셀러들은 서명할 때 이 조항을 진지하게 받아들이지 않습니다. 2021년, 선전의 생활용품 셀러가 로스앤젤레스에 작은 창고를 임대했습니다. 임대인은 법정대표자의 개인보증을 요구했습니다. 그는 사업이 계속 성장할 것이라 생각하고 서명했습니다. 2023년, 사업이 축소되면서 계약을 중도 해지했습니다. 임대인은 보증을 근거로 남은 임대료 — 수십만 달러 — 를 청구했습니다. 회사에는 돈이 남아 있지 않았고, 그는 결국 자기 주머니에서 돈을 내고 합의했습니다. 이는 특별한 사례가 아닙니다. 여러 사람에게서 이 이야기의 다양한 버전을 들었지만, 각본은 항상 똑같습니다. 누구도 자기에게 일어날 거라 생각하지 않고, 막상 일어나면 되돌릴 버튼이 없습니다.
이 조항의 본질을 정리하면, 임대인은 '외국 기업이 사라질 수 있다'는 위험 전체를 당신 개인에게 전가하는 것입니다. 그 대가로 당신이 받는 것은 '임대한 창고' 하나뿐입니다 — 그것은 원래 임대료로 사야 했던 것이었습니다. 이미 지불하고 있던 것을 위해 무제한 개인 책임과 맞바꾸는 것은 가치가 없습니다.
조항을 협상에서 빼내는 방법
임대인이 원하는 것은 안심감이지, 당신의 개인보증 그 자체가 아닙니다. 동등한 안심을 주면 이 조항은 협상 대상이 됩니다. 설득하기 쉬운 순서대로 네 가지 대안이 있습니다.
첫째, 보증금을 더 많이 내는 것입니다. 가장 직접적입니다. 미국의 일반적인 창고 임대차는 1~3개월 치 보증금을 요구합니다. 4~6개월 치를 제안하거나, 몇 개월 치 임대료를 선납하세요. 임대인은 계산합니다. 국경을 넘어 집행하기 어려운 개인보증보다 손에 쥔 두둑한 보증금이 낫습니다. 임대료 총액이 크지 않은 첫 창고에 가장 잘 맞고, 성공률도 가장 높습니다.
둘째, 은행 보증입니다. 거래 은행에 몇 개월 치 임대료를 커버하는 스탠바이 신용장을 발급받으세요. 당신의 개인 서명보다 은행 보증을 손에 쥔 임대인이 더 편히 잡니다. 단점은 은행과의 신용 한도가 필요하다는 것으로, 소규모 셀러에게는 없을 수 있습니다. 이미 계좌를 갖고 있는 은행과 먼저 상담하는 것부터 시작하세요.
셋째, 임대료 선납입니다. 6개월 치 또는 1년 치를 미리 냅니다. 임대인에게는 어떤 보증금보다 확실한 안전장치입니다. 당신에게는 큰 현금 부담이니, 현금 흐름이 탄탄한 셀러에게 맞습니다. 임대료 할인과 묶어서 협상하세요 — '1년 치를 미리 낼 테니 조금 깎아 주세요' — 임대인은 대개 받아들입니다.
넷째, 자금이 있는 미국 법인을 통해 계약하는 것입니다. 이미 수익과 자산이 있는 미국 법인을 운영 중이라면 그 법인 명의로 계약하세요. 임대인은 그 법인 자체의 신용을 심사하므로 개인보증을 요구할 근거가 크게 약해집니다. 이제 진출하는 중이라면 중기 계획에 넣어 두세요.
바로 쓸 수 있는 협상 멘트는 이렇습니다. 임대인의 리징 담당자에게 이렇게 말하세요. '우려는 이해합니다. 외국 기업에는 현지 신용 이력이 없으니까요. 하지만 개인보증은 양쪽 모두에게 골칫거리입니다. 국경을 넘는 집행은 당신에게도 상당한 비용이 들 테니까요. 이렇게 하시죠. 보증금을 몇 개월 치 더 얹거나, 반년 치를 선납하겠습니다. 당신의 리스크는 보증을 받는 것보다 작아지고, 서로 수고를 덜 수 있습니다.' 전체 논리는 한 문장으로 요약됩니다. 대안이 임대인에게 보증보다 유리하다는 것을 보여 주는 것입니다.
두 가지 조언을 더 드립니다. 첫째, 계약서는 미국의 상업용 부동산 변호사에게 검토받으세요. 본국의 변호사도, 본인의 독해도 안 됩니다. 수천 달러의 변호사 비용은 개인보증 리스크에 비하면 아무것도 아닙니다. 변호사에게는 보증·배상·채무불이행 조항에 집중해 달라고 하세요. 둘째, 공간이 급해서 조급할 때는 절대 서명하지 마세요. 성수기 직전, 창고 공간이 부족할 때는 임대인의 말에 무엇이든 고개를 끄덕이게 됩니다. 그럴 때 사람들이 데입니다. 2주 늦게 입주하는 것이 3년 후회할 조항에 서명하는 것보다 낫습니다.
내일 당장 할 수 있는 일: 이미 계약서 초안이 있다면 오늘 밤 보증 조항을 열어 개인보증이 들어 있는지 확인하세요. 아직 초안이 없다면 네 가지 대안을 외워 협상 테이블에서 순서대로 꺼내세요. 이미 서명했다면 변호사와 구제책을 상담하세요. 계약 갱신은 조항을 빼내는 협상의 자연스러운 시점입니다. 이 조항에 서명하지 않는 것이 몇 년간의 평온한 잠을 사 줄지 모릅니다.
영어판 번역본입니다. 내용이 다를 경우 영어판을 우선합니다.
