2023년 봄, 캘리포니아 Riverside에서 이커머스 3PL을 운영하는 친구가 새 건물 임대 계약을 체결했다. 120,000제곱피트, 유효 천장고 32피트, 도크 도어도 충분하고, 임대료는 Inland Empire 기준으로 파격적이었다. 계획은 컨베이어 라인, 30대의 AMR, 지게차와 로봇이 함께 쓰는 충전 구역이었다. 답사 중에 그는 면적, 유효고, 스프링클러, 도크 도어 비율을 물었다. 그러나 정작 중요한 질문은 한 번도 하지 않았다. 이 건물, 전력이 충분한가?
시운전 첫 주에 주 차단기가 세 번 떨어졌다. 세 번째에는 컨베이어가 만재로 돌아가고, 모든 AMR 충전기가 동시에 전력을 끌어당기면서, 창고 전체가 한 시간 가까이 암흑이 되었다. 전기 기술자가 전기실을 열어 한눈에 보고 고개를 저었다. 인입 전압은 480V 3상이었지만, 주 차단기는 "조명 플러스 약간의 충전" 용으로 선정된 것이었고, 변압기는 집주인이 20년 전에 단순 보관 창고용으로 설치한 것이었다. 여유는 사실상 제로였다.
이어진 건 악몽의 연속이었다. 용량 증설은 전력회사를 거치는 절차가 필요했다. 새 변압기, 새 인입선, 신규 허가——주 단위가 아니라 월 단위로 재는 과정에, 비용은 수만 달러에서 수십만 달러 규모, 최종 금액은 전적으로 전력회사의 견적에 달렸다. 집주인의 입장도 단호했다. 인도 시점에는 전력이 충분했다. 자동화를 추가한 건 너니까, 이 청구서는 네 몫이다. 장비는 3개월 가까이 야드에 방치되었다. 임대료는 계속 청구되었다. 피크 시즌은 그들 없이 왔다 갔다.
나는 이런 이야기의 변형을 오랜 세월 여러 번 목격했다. 창고 공간을 찾는 사람들은 면적, 유효고, 입지, 임대료에 집착하면서, 전력은 그냥 '있는 것'으로 여긴다. 자동화 시대에 전력은 더 이상 전기 요금서의 한 항목이 아니다. 면적만큼이나 구속력 있는 하드 제약이다.
그렇다면 전력이 부족할 때 누가 비용을 낼까?
집주인의 논리는 간단하다. 나는 일반 창고 업무에 충분한 전력의 건물을 인도했다. 너는 컨베이어, AMR, 대형 충전 시설을 넣고 싶어 하는데, 그러면 소비 전력이 몇 배로 늘어나고, 그 증가분은 너의 사업 판단이다. 내가 왜 그걸 내야 하지?
세입자의 답답함도 똑같이 현실적이다. 나는 가동 중인 창고를 임대한 것이지, 빈 껍데기를 임대한 게 아니다. 전력이 부족하다고 미리 말해 줬다면 다른 곳을 임대했을 것이다. 이제 장비는 이미 현장에 와 있는데——이 항의를 어디에 가져가란 말인가?
양쪽 다 옳고, 그게 바로 문제다. 계약서에 서명하기 전에 아무도 이 안건을 테이블에 올리지 않았다. 미국 산업용 임대차 계약에서 전력 조항은 대개 일회용 한 줄——"현 상태 그대로"——로 끝난다. 증설의 날이 오면 디폴트 지불자는 세입자가 된다. 장비는 네 것이고, 전력회사는 너를 신청자로 인식하기 때문이다.
그래서 내 결론을 분명히 말하겠다. 원칙적으로 증가분은 세입자가 부담하고, 집주인은 기준선을 보증한다——하지만 그 원칙은 서명 전에 계약에 못 박는 협상을 하지 않으면 무가치하다. 제대로 작동하는 형태를 나는 봐 왔다. 집주인이 기준 용량분을 부담하고 세입자가 그 이상을 내는 형태. 또는 세입자가 전액을 내는 대신 집주인이 계약상 협조 의무를 지는 형태——도면, 전력회사의 현장 출입, 허가 서명, 지연 금지. 가장 강력한 조항은 이것이다. 전력회사가 증설을 거절하면 세입자는 계약을 해지할 수 있다. 거기까지 문서로 못 박으면, 집주인은 전력회사의 답변을 말로 된 "괜찮을 거야"로 흘리지 않고 진지하게 받아들이게 된다.
전력은 건물의 것, 세입자의 것이 아니다
이사 나갈 때 변압기를 가져갈 수는 없고, 배전반도 가져갈 수 없다. 그래서 전력은 입지 선정 때 면적만큼 꼼꼼히 따져야 한다——그리고 그 조사는 뿌리까지 파고들어야 한다.
먼저 변압기의 소유자를 밝혀내라. 미국에서는 전력회사 소유일 수도 있고, 집주인 소유일 수도 있다. 전자라면 전력회사의 절차를 거치게 된다——느리지만 정식 절차다. 후자라면 집주인이 모든 권한을 쥐고, 일정은 온전히 그 사람에게 달렸다. 답사 중에 집주인의 브로커에게 정면으로 물어라. 대답을 못 하면, 그 자신도 조사해 본 적이 없을 가능성이 높다.
다음으로 주 차단기와 분전반의 사양을 확보하고, 명판을 촬영해 전기 기술자에게 보내라. 480V 3상에 주 차단기가 수백 암페어 초반대인 것이 미국 창고의 전형적인 모습이다. 대략 1메가와트급 부하는 480V에서 1,200암페어 전후에 해당한다——경험칙으로 받아들이고, 정확한 계산은 전기 기술자에게 맡겨라. 본격적인 자동화——컨베이어 모터, AMR 충전기, AS/RS 크레인, 지게차 충전, 공조, 조명이 동시에 가동——라면 큰 무리 없이 그 피크에 도달하거나 넘어선다. 오래된 건물은 각별한 주의가 필요하다. 노후한 소규모 창고 중에는 208V 인입밖에 없는 곳도 있는데, 자동화 장비의 대부분은 480V 3상을 요구한다. 그 시점에서는 더 이상 증설의 이야기가 아니다. 배전 설비 전체의 재구축이다.
가장 간과되는 요인은 충전 전략이다. 30대의 AMR이 동시에 충전하는 것과 세 개의 교대로 나눠 충전하는 것은 피크 부하가 극적으로 달라진다. 납축전지에서 리튬으로 바꾼 지게차는 충전 행태도 바뀌었고, 급속 충전기는 심각한 순시 전력을 끌어당긴다. 장비 벤더의 제안서는 이 계산을 대신해 주지 않는다. 각 장비의 정격 명판을 직접 리스트업하고, 전기 기술자에게 정식 부하 계산을 맡겨 기존 용량과 비교하라. "아마 괜찮을 거야"는 믿지 마라——전력은 협상하지 않고, 차단기는 네 스케줄 같은 건 신경 쓰지 않는다.
돈 안 들고 할 수 있는 한 수가 더 있다. 집주인에게 지난 12개월간의 전기 요금 명세서를 받아 피크 월을 보라. 무료 건강검진이며, 말로 된 보장보다 훨씬 확실하다.
계약서에 서명하기 전에 분전반을 확인하라
계약서에 서명하기 전에 다음 질문들의 답을 확보하고 계약 별첨에 문서로 남겨라. 주 차단기 용량은 얼마인가, 변압기 용량은 얼마인가, 소유자는 누구이고 현재 실효 용량은 얼마인가? 이 건물의 지난 12개월간 최대 전력 수요는 얼마였는가? 증설 비용은 누가 내는가, 집주인의 협조 범위는 어디까지인가, 전력회사가 거절하면 해지할 수 있는가? 그리고 이 전력회사 관할에서 인입선 증설이 보통 얼마나 걸리는가——그 전화는 직접 걸어라, 브로커의 요약을 믿지 마라.
몸으로 배운 교훈 하나 더. 전력 예산을 빠듯하게 설계하지 마라. 진짜 여유를 남겨라. 피크 시즌 임시 장비도, 2단계 자동화도 계획에 들어가야 한다. 오늘 "딱 맞는" 전력은 내년에는 모자란다.
결론은 이렇다. 자동화 프로젝트 예산의 첫 번째 줄은 장비가 아니라 전기여야 한다. 서명 전에 전기실에서 전기 기술자와 보내는 반나절은 거의 공짜다. 반면 서명 후 몇 달씩 전력회사 증설을 기다리며 수만~수십만 달러 청구서를 받는 건 모든 것을 잃는 일이다. 같은 계산도 서명 전과 후에서는 완전히 다른 값이 나온다.
영어판 번역본입니다. 내용이 다를 경우 영어판을 우선합니다.
