산티아고(칠레) 창고 시장: 임대료, 항만 회랑, 도심 배송의 트레이드오프

지난 가을, 한 고객이 지도를 들고 산티아고(칠레) 창고 시장에 대해 상담하러 왔다. 칠레 중부를 커버하고 수출 물량도 처리하기 위해 약 1만 제곱미터 규모의 창고를 계획하고 있었다. 그의 첫 질문은 임대료가 아니었다. "창고는 산티아고의 어느 쪽에 있어야 하는가?"였다. 정확히 올바른 질문이다. 도시의 잘못된 쪽을 선택하면, 3년 동안의 운송비, 초과 근무, 마감 시간을 놓친 배송이 임대료에서 아낀 돈을 조용히 갉아먹을 것이다.

이 고객은 가전제품과 소형 가전을 판매했다. 화물은 산안토니오 항으로 들어와 68번 국도를 따라 동쪽으로 산티아고까지 이동한 뒤, 전국의 소매점과 전자상거래 주문으로 나갔다. 그의 첫 선택은 서류상으로 가장 저렴해 보이는 북부의 파크로, 새 건물까지 갖춰져 있었다. 나는 서명하기 전에 한 가지 연습을 해보라고 요청했다. 북부에서 남부 상점까지 트럭이 매일 추가로 달려야 하는 거리를 세고, 순환 고속도로의 저녁 러시아워를 감안하고, 운전자가 실제로 하루에 몇 번의 배송을 마칠 수 있는지 계산해보는 것이었다. 그는 숫자를 계산해보고 스스로 마음을 바꿨다. 북부 파크가 임대료에서 절약해주는 대부분은 도시 횡단 주행 거리와 운전자 시간으로 지출됐을 것이다.

산티아고(칠레) 창고 시장의 형태는 지도에서 보면 상당히 명확하다. 창고 재고는 몇 개 방향에 집중돼 있다. 북부는 킬리쿠라와 람파 일대로, 북부 고속도로에 위치해 북부 지역과 북행 간선 노선으로의 배송에 적합하다. 서부는 공항 근처의 푸다우엘 일대로, 항공 화물 연계 및 고가 화물에 적합하다. 남부는 산베르나르도 일대로, 더 큰 부지를 제공하며 대규모 면적, 중량 화물, 확장을 예상하는 고객에게 적합하다. 그다음은 발파라이소 방면의 68번 국도 회랑으로, 항만에 가까워 수입 화물을 하역 후 신속히 창고에 입고할 수 있지만, 시내 배송에는 시내 쪽으로 되돌아가는 여정이 필요하다. 어떤 방향도 모든 것을 잘하지는 못한다. 입지를 선택한다는 것은 트레이드오프를 선택한다는 뜻이다.

산티아고(칠레) 창고 시장: 임대료보다 화물을 먼저 따르라

나는 고객들에게 이 시장에서의 임대료 비교는 운송비를 포함한 더 넓은 물류 그림 안에서만 의미가 있다고 말한다. 같은 면적에 대한 북부 견적과 남부 견적의 격차는, 더 긴 운행으로 인해 트럭 한 대가 1년 동안 추가로 부담하는 비용보다 작을 수 있다. 수입업자에게 항만 회랑 근처의 입지는 통관, 컨테이너 픽업, 공 컨테이너 반납을 원활하게 하고 체선료 위험을 줄여준다. 내수 유통업자에게 주문이 실제로 집중되는 곳 근처의 입지는 하루 더 많은 배송 횟수와 주문당 더 낮은 비용을 의미한다.

두 번째 고객은 같은 교훈의 반대편을 가르쳐줬다. 그는 일용소비재를 판매했고, 2024년 말 넓은 바닥 면적과 판촉 재고 공간에 이끌려 남부에 8천 제곱미터가 넘는 창고를 임대했다. 성수기가 되자 문제는 빠르게 드러났다. 주문의 절반 이상이 북부와 동부 지역에 있어, 그의 차량은 매일 아침 남부에서 출발해 도시를 횡단하고 당일 두 번째 마감 시간에 너무 늦게 돌아왔다. 그는 이전하지 않았다. 대신 배송용으로 북부에 작은 위성 거점을 추가했다. 큰 창고는 보관과 보충을 맡고, 작은 거점은 당일 배송을 위한 고빈도 품목을 맡았다. 그는 두 번째 임대료를 내고 3시간의 마감 시간을 되찾았고, 고객 불만은 급격히 줄었다. 두 단계로 나누는 것이 모든 사람에게 맞는 것은 아니지만, 기억할 만한 점을 증명한다. 하나의 창고가 모든 방향을 커버할 수 없을 때는 억지로 밀어붙이지 말라는 것이다.

산티아고(칠레) 창고 시장 하위 시장: 협상 전에 매듭지어야 할 비교

이 표의 임대료 수준은 상대적인 것에 불과하다. 현재 수치는 협상에서 오래된 기사를 인용하는 대신 현재 현지 시장 보고서를 확인하라. 임대인의 표면 숫자 역시 물류 비용의 일부에 불과하다. 그 아래에 무엇이 있는지 물어라. 서비스 요금, 보안, 소방 시스템 유지보수, 도크 사용 규칙, 시간 외 접근 요금이다. 나는 계약한 뒤에야 저녁 8시 이후 접근에 추가 요금이 부과되고, 자사의 전자상거래 마감 시간이 밤 9시였다는 것을 알게 된 고객들을 본 적이 있다.

입지 방문에도 같은 규율이 필요하다. 빈 건물을 감상하는 데 그치지 말라. 도크 높이가 자사 차량과 맞는지, 대형 트럭이 야드에서 편안하게 회전할 수 있는지, 우기에 바닥에 물이 고이지 않는지, 스프링클러 배관이 랙 높이와 충돌하지 않는지 확인하라. 한 번은 새 파크를 고객과 함께 둘러보았는데 도크가 그의 평소 트럭보다 낮아 모든 적재에 수동 가교가 필요했고, 느리고 파손 위험이 컸다. 다른 파크는 이상적으로 보였으나 접근 도로가 저녁 피크 시간에 완전히 막혀 트럭이 나가기만 해도 30분을 줄 서서 기다려야 한다는 것을 깨달았다. 서명 전에 발견된 문제는 수정이나 보상으로 협상할 수 있다. 서명 후에 발견된 문제는 전적으로 자신의 것이 된다.

노동력은 고객들이 간과하는 또 다른 요인이다. 산티아고에서는 방향에 따라 통근 여건이 크게 다르며, 버스 노선과 근로자 거주지에서 먼 입지는 특히 계절 성수기에 채용과 유지를 어렵게 만든다. 한 고객은 임대료 때문에 외딴 파크를 선택한 뒤 성수기 분류 교대조 인력을 시간당 임금을 거듭 올리지 않고는 채울 수 없었다. 시즌이 끝날 무렵 그는 거의 절약하지 못했다. 입지를 방문할 때는 노동력이 어디에서 오고 어떻게 통근하는지 물어라. 그 하나의 질문은 진짜 돈의 가치가 있다.

서명하기 전에 한 가지 연습을 더 하라. 3년 뒤 사업은 어떤 모습일까? 많은 고객이 오늘의 물량에 맞춰 계약하고 2년 차에 두 배로 늘어난 뒤 인접 확장 공간을 찾지 못해 결국 두 개의 거점과 두 개의 팀을 운영하게 된다. 반대로 너무 크게 계약해 매 한산한 달마다 반쯤 비어 있는 공간에 비용을 지불하는 경우도 있다. 단계적 입주, 우선 확장권, 동일 파크 내 면적 변경 옵션은 미래를 열어두는 조항이다. 임대인은 보통 이를 논의하려 하지만, 그건 서명 전에, 아직 협상력이 있을 때 제기할 경우에 한한다.

내가 계속 되돌아가는 직관에 반하는 판단은 이렇다. 항만에 가장 가까운 창고가 수입업자에게 항상 최선의 선택은 아니다. 하역 후 분류, 라벨링, 전국 발송이 필요한 화물이라면 항만 회랑은 진정으로 편리하다. 하지만 물량의 70% 이상이 산티아고 수도권 상점으로 곧장 들어간다면, 그 상점들에 가까운 도시 가장자리의 입지가 항만 입지가 간선 구간에서 절약하는 것보다 일일 배송에서 더 많이 절약해줄 수 있다. 항만 근접성은 가끔 있는 장거리 운송에서 절약이 된다. 도시 근접성은 매일 운행하는 여정에서 절약이 되며, 매일이야말로 돈이 들어가는 곳이다. 선택하기 전에 지난 3개월의 배송 주소를 지도에 표시하라. 가장 밀집된 클러스터가 바로 창고가 있어야 할 곳이다.

다음에 계약을 협상할 때는 다음 세 가지 질문을 하는 것을 기억하라. 첫째, 3년 총비용은 월평균 얼마이며 에스컬레이션은 어떻게 계산되는가? 둘째, 성수기에 일시적으로 확장할 수 있고 시간 외 접근에 추가 비용이 드는가? 셋째, 갱신 및 조기 해지 조건이 명확히 문서화돼 있는가? 이 세 가지를 물으면 임대인은 당신이 숙제를 마쳤다는 것을 알게 된다. 제시된 임대료는 그 뒤로 보통 조금 더 정직해진다.

Susan, 3PL 영업 이사 지음

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