2021년 인랜드 엠파이어 폰타나에서 80,000제곱피트를 계약한 고객이 있습니다. 2026년 말까지 이어지는 5년 임대 계약입니다. 그때는 전형적인 임대인 시장이었습니다——피크 임대료, 고정된 3% 연간 인상, 프리 렌트(free rent)를 물으면 임대인은 그저 웃을 뿐이었죠. 올해 갱신 협상에 들어서며 그는 Kidder Mathews의 2026년 3분기 인랜드 엠파이어 산업용 부동산 보고서를 들고 갔습니다. 직접 공실률 7.1%, 평균 희망 임대료는 NNN 기준 $0.99/제곱피트/월. 임대인의 태도는 눈에 띄게 달라졌습니다. 세상은 돌고 돕니다——창고 임대에서는 이 말이 문자 그대로 사실입니다.

2026년 3분기의 패

협상은 정보전입니다. 먼저 공개 숫자부터 테이블 위에 올리죠. Kidder Mathews의 2026년 3분기 보고서(9월 말까지 데이터, 출처 CoStar): IE 산업용 직접 공실률은 7.1%로, 2분기의 7.5%보다 낮고 1년 전의 7.4%보다도 낮습니다. 서브리스 공간을 포함하면 총 공실률은 8.3%. 평균 직접 희망 임대료는 트리플넷(NNN) 기준 $0.99/SF/월——2분기의 $0.98보다 1센트 높지만 2025년 3분기의 $1.02보다는 약 3% 낮습니다.

번역하자면, 시장은 임차인에게 유리하지만 안정화되고 있습니다. SoCal Industrial Group의 표현이 정확했습니다——「임차인에게 유리하지만 안정화 중」. 임대료는 정점을 내려왔지만 공실률은 7.5%에서 7.1%로 하락 추세이며, 신규 공급이 흡수되고 있다는 의미입니다. 「한 번 더 하락하면」 하고 바닥 타이밍을 기다리고 있다면 다시 생각해 보세요. 기다리고 있는 것은 안정화일 수 있고, 폭락은 아닐 수 있습니다.

간과되는 숫자 하나: 임차인들이 3분기에 계약한 면적은 9.2 million제곱피트, 연초부터 약 45 million제곱피트——전년 대비 21% 감소입니다. 수요가 뜨겁지는 않지만 페리스에서만 한 분기에 2.6 million제곱피트가 움직였고 온타리오도 1.85 million제곱피트였습니다. 좋은 서브마켓의 좋은 건물은 여전히 쟁탈전입니다. 임차인 시장이라고 모든 창고가 쉽게 협상되는 건 아닙니다. 인기 서브마켓의 임대인들은 아직 강경합니다.

인랜드 엠파이어 동부 대 서부: $1.05 대 $0.93——격차가 진짜로 사는 것

IE는 하나의 시장이 아닙니다. Kidder는 이를 두 그룹으로 나눕니다. 서부(온타리오, 폰타나, 치노와 주변)는 평균 $1.05의 희망 임대료, 동부(페리스, 모레노밸리, 레드랜즈와 주변)는 $0.93입니다. 100,000제곱피트 건물에서 이 $0.12의 격차는 월 $12,000, 연 $144,000입니다. 쉬운 돈처럼 보이지만——3PL 서비스를 팔아본 사람이라면 싼 임대료에는 대개 비싼 청구서가 딸려온다는 걸 압니다.

다른 고객은 120,000제곱피트 유통 건물을 페리스와 온타리오 중 어느 쪽으로 할지 2026년 초에 꼬박 2주를 보냈습니다. 동부는 연간 임대료에서 약 $170,000을 절약했습니다——하지만 일일 추가 주행거리, 운전자 근무 시간, 그리고 91번 고속도로의 성수기 정체 리스크가 그 절반 가까이를 되찾아갔습니다. 더 큰 요인은 인력이었습니다. 온타리오/폰타나 회랑은 IE에서 가장 밀집된 물류 인력 풀을 보유하고 있어 채용이 빠르고, 결원 충원이 빠르고, 성수기 램프업이 빠릅니다. 동부가 채용 불가능한 것은 아닙니다. 그냥 얇을 뿐이고, 성수기에 임시 인력이 부족해지면 임금 프리미엄과 이직률이 임대료 절감분을 갉아먹습니다. 현지 인력 시장에서 실시간 견적을 받으세요——올해 계약을 작년 임금 데이터로 책정하지 마세요.

제 조언: 입지 선정은 임대료 비교표가 아니라 총비용 모델로 구축하세요. 임대료는 첫 줄일 뿐입니다. 그 아래에는 LA/Long Beach 항만과 고객 기반까지의 주행거리, 인력 확보 가능성과 비용, 배송 약속에 대한 고속도로 정체 리스크, 그리고 건물 자체——도크 도어 수, 야드 깊이, 천장 높이가 들어갑니다. 동부는 운송 시간에 둔감하고 보관 비중이 높으며 느리게 움직이는 화물에 맞습니다. 서부는 비싸지만 항만과 인구 중심지에 가까워——고속 회전 유통에 적합합니다. 정답은 없고, 전부 담긴 손익계산서(P&L)만 있을 뿐입니다.

참고로: Kidder의 서브마켓 격차는 동서 격차보다도 넓습니다——레드랜즈와 샌하신토의 $0.85부터 보몬트의 $1.30까지. 보몬트가 비싼 건 항만에 가까워서가 아니라, 지역이 신축 빅박스 물건에 치우쳐 있기 때문입니다. 임대료 비교 대상은 서브마켓 단위로 낮추세요. IE 전체 평균을 인용하며 온타리오 협상에 들어가면, 임대인은 당신이 숙제를 안 했다는 걸 알아챕니다.

인랜드 엠파이어의 2026 협상 창구: 임대인이 내어주는 것, 내어주지 않는 것

공실률이 7%를 넘으면 세 가지가 다시 협상 테이블에 올라옵니다. 프리 렌트, 임차인 개선(TI) 지원금, 그리고 임대료 에스컬레이션입니다. 2021년에 임대인들이 논의하지 않던 조항도 이제는 논의 가능합니다. 다만 임대인의 논리를 이해하세요. 그들은 당신의 임대 기간과 신용을 언더라이팅합니다. 강력한 모회사 보증과 함께 5년 이상 계약하는 임차인은 3년 단기 임차인과는 다른 리그의 협상을 합니다. 인기 건물 보유 임대인에게 「시장 공실률이 높다」를 흔들지 마세요——돌아올 대답은 아마 「그럼 동부를 보러 가세요」일 겁니다.

IE에는 2026년 특유의 사냥터도 있습니다. 서브리스 공간입니다. 총 공실률 8.3%에는 서브리스 가용 공간이 포함되어 있으며, 이는 임차인들이 단기 공간을 조용히 마케팅하고 있다는 의미입니다. 서브리스는 보통 가격이 좋고 빨리 움직입니다——신속한 램프업이 필요하거나 기간 유연성을 원하는 3PL에 좋습니다. 하지만 먼저 실사를 하세요. 마스터 리스의 잔여 기간, 서브리스 조항에 쓰인 임대인의 동의권 내용, 나가는 임차인의 개선 시설과 장비가 양도되는지를 확인하십시오. 실사 후에야 싼 물건이 진짜 싼 물건입니다——몇 센트 아끼려 잔여 14개월짜리 계약을 물려받지 마세요.

다음에 협상 테이블에 앉으면, 이 세 가지 질문을

하나: 「지금 프리 렌트와 TI로 무엇을 제시하실 수 있나요?」——스스로와 입찰 경쟁하지 마세요. 임대인이 먼저 열게 하세요. 7%의 공실률이 당신의 레버리지입니다.

둘: 「연간 인상을 3% 미만으로 낮출 수 있나요? 에스컬레이션은 무엇에 대해 복리로 적용되나요?」——에스컬레이션은 복리입니다. 5년 계약 기간에서 3%와 2%의 격차는 보이는 것보다 큽니다.

셋: 「서브리스와 조기 해지 권리는 어떻게 작성되어 있나요? 디폴트 비용에 상한이 있나요?」——뜨거운 시장에서는 아무도 이 조항을 읽지 않습니다. 시장이 반전되면 그것이 생명줄입니다. IE의 2026년이 가르쳐준 것: 리스는 서명했다고 끝이 아닙니다——입주 전에 출구를 협상하세요.

Susan, 3PL 영업 디렉터 지음

영어판 번역본입니다. 내용이 다를 경우 영어판을 우선합니다.