賃料の時計は March 1 に動き始めた。最初のパレットが建物に入ったのは 6 月になってからだった。ラックもドックドアも賃料も問題なかった——契約自体は悪くなかった。3 か月を食いつぶしたのは 1 枚の紙だった。建物の消防竣工検査関連書類が依然として前の大家の名義で登録されたままで、誰も名義変更していなかったのだ。新しい資材、再予約した現地検査、3 か月が消えた。その間ずっと賃料は発生し続け、建物の中には段ボール 1 個も入っていなかった。
この展開は一度ならず見てきた。だから、中国で倉庫スペースを賃借するすべてのクライアントに伝えているルールがある。契約前に消防関連書類を片付けておくこと。そうしないと、フリーレントの内装工事期間が消防コンプライアンスの改修期間に変わってしまう。
書類は建物に付随する——でも、それがあなたを守るとは限らない
まず基本的なロジックから。消防の設計審査と竣工検査の書類——または、届出トラックを通るプロジェクトの受理証——は大家ではなく建物に付随する。建物を売却しても、転貸しても、書類が消えてなくなるわけではない。
「消えてなくなるわけではない」は「あなたに通用する」と同じではない。最もよく起きる問題は 3 つある。
用途が変わった。多くの倉庫は工場として人生を始めている。工場を倉庫に転換すると、火災危険性の分類が変わる可能性がある。不燃物をある日保管し、翌日は梱包済みの電子機器やアパレルを保管するのは、同じ火災リスクではない。承認書類はそれを反映していなければならない。大家が「当時は検査に通った」と言うとき、それは彼の用途で通ったのであって、あなたの用途ではない。
内装工事が引き金になった。間仕切りを足す、スプリンクラーヘッドを移設する、フロアの一部の配線をやり直す——一定規模の内装改修は、それ自体で消防手続きを発生させる。多くのテナントは工事が終わってからこれを知る。つまり、書類が追いつくまで工事が止まるということだ。
手続きそのものが移管された。2019 年以降、中国の建設消防の審査と検査は消防部門から住宅都市農村開発当局に移管された。特殊な建設プロジェクトはフル審査と検査を通り、それ以外は届出と抜き打ち検査の制度を通る——自分の建物が抜き打ちに当たれば、検査基準で審査される。古い建物は旧プロセスで発行された書類を持ち、旧い機関名と旧い書式名が並んでいる。まさにそれらが、名義移転や更新のときに詰まるのだ。
だから、大家が書類を見せてきたら、「あるかどうか」はテストにならない。テストは一致しているかどうかだ。住所、床面積、記載された用途——借りようとしているもの、これからそこでやろうとしていることと照らして。
転貸の連鎖こそ、契約が静かに死ぬ場所だ
ここは独立した節を設けるに値する。なぜなら、私が最もよく見る失敗パターンだからだ。あなたと契約を結ぶ相手は、しばしば所有者ではない。中国の工業団地は転貸人の中間層で回っており、実際の所有者は別の都市にいることもある——ときには国外にいることも。連鎖が 1 つ長くなるごとに、書類の移転・再発行・押印の際に協力が必要な人が 1 人増える。連鎖が長いほど、コントロールしにくくなる。
先に進む前に、連鎖全体を紙に書き出そう。所有者、転貸人 1、転貸人 2、そしてあなた。すべての連鎖について、真の所有者にさかのぼって委任状を揃える。途中の誰かが提出をはぐらかしたら、それは情報として受け止めよう。「ちょっとした遅れ」ではない。かつて Dongguan で 3 層の転貸を見たことがある。真の所有者は海外在住で、委任状 1 通の到着に two weeks かかった——テナントは毎年の更新を two months 早めに始める羽目になった。
ついでに建物の履歴も聞いておこう。以前は何に使われていたのか。用途や火災危険性の分類は変わったことがあるか。はっきり答えられない大家には、たいてい理由がある。
誰かが契約する前に私が確認を求めるもの
書類チェックは契約日ではなく、現地訪問のときに行う。私のいつもの順序はこうだ。まず所有権の証明——不動産の権利証がゴールドスタンダードだ。建物が合法に建てられ、彼の所有物であることを証明する計画許可と建設許可が最低限なければ、話すことは何もない。次に消防書類そのもの、原本で、コピーではない——コピーなら誰でも渡せる。書式に記載された用途と、自分の予定用途を照合する。次に転貸の連鎖を、所有者まで 1 つずつさかのぼる。次に履歴の質問。そして自分の内装図面を確定する前に、改修が新たな消防手続きを発生させるかどうか、制度に詳しい人に見てもらう。まず聞く、次に建てる。
賃貸契約に入れるべき 3 つの条項
書類についての口約束は無価値だ。契約に入るか、存在しないかのどちらかだ。遠慮せずに持ち出そう——双方の保護として位置づけるのが効く。
1 つ目：消防書類の完成と名義移転を誰が行い、誰が費用を負担し、できなかった場合にどうなるか。責任、費用、ペナルティを書面で割り当てる。
2 つ目：書類が合意した日数を過ぎても滞れば、フリーレント期間が日数分延長される。さらに長い期限を過ぎれば、解約できる。前払い賃料は返金され、直接損失は補填される。不確かな入居日をヘッジするのが契約文言だ。
3 つ目：内装工事中の大家の協力義務——消防の原図の提供、書類への押印、必要なときの署名への立ち会い。遅延の驚くほど多くは four words に帰着する。大家が協力してくれなかったのだ。契約に入っていなければ、その日が来ても交渉の余地はない。
契約前の最後の一手：half a day 取って、建物の住所を持って地元の住宅建設サービス窓口に行き聞いてみるか、第三者の消防技術会社に書類レビューのワンタイム依頼をする。大した費用ではない。買えるのは開始日についての確実性だ——誰の書類も動かないのに 3 か月分の賃料が刻まれるのは、一度だけ学べば十分な教訓だ。市場最安の賃料でも、入居できなければ高い。
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