結論から言う。中国の一級都市において、倉庫テナントの交渉力がこの5年で最も強まっているのが今だ。「warehouse rent cost china per square meter」と検索して、機関投資家レベルの平均値ばかり出てきた人も多いだろう。だが交渉の席で平均値ほど役に立たない数字はない。この記事は理論を飛ばす。実レートのレンジ、2件の実取引、そして交渉の場に持ち込めるチェックリストだ。

中国の倉庫賃料（平米単価）：一級都市の実際の相場

まず冷や水を一杯。「都市名も、サブマーケットも、建物グレードも言わずに『中国の倉庫賃料は平米いくらですか』と聞くのは、『アメリカの住宅価格はいくらですか』と聞くようなものだ。ただ、2026年の参考レンジなら出せる。

まず機関投資家ベースの基準から。2025年末時点の市場データでは、上海のグレードA倉庫の成約賃料は1日あたり1平米1.20–1.35 RMB、空室率は30%に迫っていた。Knight Frankの数字はもっと辛辣だ。中国の物流賃料は2025年上半期に前年比12.8%下落——北京17.2%下落、上海11.3%下落——空室率は北京28.9%、上海26.8%。2024–2025年の冷却期の二日酔いだった。

だが2026年に景色は変わった。Prologisの49の主要物流都市データによると、2025年の新規供給は約1,400万㎡（ピークから大幅に減少）だった一方、純吸収（ネット・アブソープション）は前年比23%増の1,600万㎡——新規供給を上回った。2025年末までに、主要都市のグレードA倉庫の平均稼働率は83%まで回復し、賃料の下落は止まった。平たく言えば、供給がブレーキを踏んだ一方で、需要（越境EC、新エネルギー、コールドチェーン）は伸び続けたということだ。

ただ、ここが両面性のある話だ。回復するデータは市場にとっては朗報だが、テナントの窓口は狭まる。2026年までに、一級都市の核心エリアのオーナーは、額面賃料の値下げをほぼやめていた。

機関投資家データと現場の会話をブレンドすると、2026年の一級都市グレードAの参考レンジはこうなる（1日あたり1平米RMB。あくまでレンジとして捉えてほしい——実際の見積もりはサブマーケット、天井高、フロアで大きく変わる）：

| 都市 | グレードA参考レンジ（RMB/㎡/日） | 備考 | | 北京 | 1.1–1.6 | 平谷・順義は安め、大興空港周辺と朝陽は高め | | 上海 | 1.2–1.5 | 嘉定・青浦は安め。2025年末の成約平均は1.20–1.35 | | 広州 | 1.2–1.6 | 黄埔と番禺が核心。花都は安め | | 深圳 | 1.3–1.7 | 4都市で最も供給がタイト。交渉余地は最小 |

中国一級都市のグレードA倉庫賃料レンジ（平米単価）

ざっと計算すると、1.3 RMB/㎡/日は月あたり約39.5 RMB/㎡（365を掛けて12で割る）。5,000㎡なら年間約237万RMB。だから額面賃料の0.1の差が年間ほぼ200,000 RMBの差になる——小さな数字、大きなお金だ。

天井で長期リースを結ぶ人を、私は見すぎてきた

2023年末。越境ECの友人が、東莞のグレードA 8,000㎡を約1.55 RMB/㎡/日で契約した。5年契約、年5%のエスカレーション付き。当時はまだ市場が熱く、オーナーはほぼ交渉に応じなかった。2025年に市場が冷えると、同じ団地の同一ユニットが1.2で募集されていた。彼は転貸で出血を止めようと考えたが、違約金と仲介手数料を計算すると、ただ耐えるより400,000 RMB以上高くついた。下降局面での固定エスカレーション付き長期契約は、自分で自分にはめる拘束衣だ。

逆の話——2025年11月、上海・嘉定。自動車部品の友人が3,000㎡を探していた。募集賃料は1.3、サブマーケットの空室率は30%近く、オーナーの方が彼より焦っていた。最終条件は1.15に、4ヶ月のフリーレント付き、スプリンクラー改修はオーナー負担。計算すると、額面賃料の節約は3,000 × 0.15 × 365 ≈ 年間164,000 RMB、フリーレントの節約は3,000 × 1.15 × 120 ≈ 414,000 RMB。初年度の持ち出しがほぼ580,000 RMB減——実効年間コストは約20%ダウンだ。

2つの話、1つの教訓。倉庫リースでは、額面賃料はただの冒頭の一行にすぎない。

中国で倉庫賃料（平米単価）を下げる方法：交渉プレイブック

直感に反する話をしよう。空室率が最も高い都市が、必ずしも交渉しやすいわけではない。多くのオーナーは、額面賃料を下げるくらいなら空室のままにしておく——一度下げれば建物全体の評価額と全ての更新契約が連動して下がるからだ。だから彼らの譲歩は、額面レート以外のあらゆる場所に隠れている。狙うべきは「最低の額面賃料」ではなく「最低の実効年間コスト」だ。

チェックリストを、インパクトの大きい順に。

  1. フリーレント期間：高空室率の団地では、3ヶ月がスタート地点。4～6ヶ月は狙える。内装工事期間は別枠で交渉し、フリーレント月を食い潰されないように。
  2. エスカレーション条項：固定の年5%アップには絶対にサインしない。3%を狙うか、「2年ごとに市場に合わせて見直し」を入れろ。
  3. 改修費用の分担：床の補強、ドックレベラー、スプリンクラー、EV充電——誰が払うにせよ、契約書に入れろ。オーナーが出す1元は、君が節約する1元だ。
  4. 拡張優先権と転貸権：物量が変動するなら譲れない。転貸権は下降局面のライフジャケットだ。
  5. 早期解約：何ヶ月の違約金で抜けられるかを正確に明記しろ。口約束は絶対に信じるな。
  6. 「グロスかネットか」を聞け：管理費、光熱費、フォークリフト充電、廃棄物処理——付帯費用は額面賃料の10%に達することもある。

もう一つ考えておくべきトレードオフ：グレードAと古い工場だ。古い工場は30–40%安いが、ここにも両面性がある——天井が低い、消防法の頭痛の種、ドックレベラーなし、保険会社は引き受けてくれない。節約した賃料は、1回の消防コンプライアンス改修とダウンタイムで吹き飛ぶ。小規模・軽量のオペレーションならあり。大規模・重量級のオペレーションをそれに賭けるな。

最後に一言。2026年の窓はまだ開いている。だがそれは交渉するテナントのものだ——さて、オーナーとコーヒーでも飲みに行くか、それとも待つか？

Lao Mi（サプライチェーンベテラン、20年）著

英語版からの翻訳。内容に相違がある場合は英語版を優先します。