米国の倉庫賃料（平方フィート単価）：2026年・東海岸 vs 西海岸の現実チェック

うちのクライアントに、ShenzhenからAmazonと自社Shopifyストアで家庭用品を販売しているLinがいます。今年の三月、彼はひとつの疑問に答えるためにLos Angelesに飛んできました。今、米国の倉庫賃料は平方フィートあたりいくらで、実際いくら払うべきなのか？着陸後すぐ、ブローカーと倉庫を見て回りました。

その物件は、LA郊外にある80,000平方フィートの建物でした。天井有効高36フィート、ドックドアが五十ほど。提示された賃料は、月額$1.30/平方フィート。

Linはスマホで計算しました。80,000平方フィート、年間の賃料はおよそ$1.25 million。そして「Susan、これって高いの？」

私は言いました。数字そのものは法外ではありません。でも、米国の倉庫賃料の平方フィート単価を見極めるとき、単価だけを凝視するのが一番損をする方法です。

米国の倉庫賃料（平方フィート単価）：2026年のリアルな数字

データはこちらです。大手ブローカー各社の2026年レポートから取りたてほやほやの情報で、次の交渉にそのまま使えます。

全米平均では、Cushman & Wakefieldの2026年Q2レポートが、米国の工業用不動産の平均募集賃料を年間$10.32/平方フィート、前年比2.9%上昇としています。Yardi Matrixの2026年8月データは切り口が少し違います。全米の既存契約平均が$9.31、過去12か月に締結されたリースが$10.19です。

皆さんが聞きたがる沿岸マーケットはこうなっています。

Linの疑問に戻りましょう。月額$1.30は年換算で$15.60。ほぼLos Angelesの相場通りです。ブローカーはふっかけていませんでした。ただ、お得な話でもなかった、ということです。

もうひとりのクライアントChenは自動車部品を扱っていて、昨夏New Jerseyで50,000平方フィートを探していました。ブローカーの初値は月額$1.75、年換算$21で、「これが相場ですよ」という肩すかし付きでした。

私はCushmanのQ3のNew Jerseyネット募集賃料$16.43をテーブルに置きました。市場平均を30%近く上回っていて、それが相場だと言うんですか？Chenと一緒に代替案を二件見ました。ひとつは$15.50、もうひとつはトラック回廊を少し外れたところで$17。選択肢を持って戻り、$16.20でサインしました。さらに三か月のフリーレントと年3%の賃料上昇上限付きです。この話は覚えておいてください。後半の交渉セクションで効いてきます。

見積書が教えてくれない、米国倉庫賃料の五つの真実

テナント側で100件超の契約をまとめてきて分かった、ブローカーが決して自分からは言わない真実です。

第一に、募集賃料はあなたが払う賃料ではありません。 表の数字の多くはネット募集賃料です。固定資産税・保険・共益費の前、つまり素の賃料です。米国の工業用不動産は圧倒的にトリプルネット（NNN）でリースされます。基本賃料に加え、州の税率や物件によって決まる運営費（OpEx）の持ち分を毎年、平方フィートあたりで払います。サイン前に必ず家主にOpExの内訳を出させてください。基本賃料だけを比べたクライアントは、みなOpExでその授業料を払っています。

第二に、新規リースのプレミアムは消えつつあります——それがあなたの交渉材料です。 Yardi Matrixの示唆的な統計があります。過去12か月に締結されたリースの平均は$10.19で、全米の既存契約平均$9.31をわずか$0.88上回るだけです。二年前はこの差が$2.45でした。平たく言えば、家主には「相場が上がったから」と請求できる余地がほとんど残っていません。少なくとも今は、交渉のテーブルはテナント市場です。

第三に、港湾近接マーケットには構造的なプレミアムがあります。 Cushman & Wakefieldのレポートははっきり書いています。港に近いマーケットの賃料は、他の地域よりおよそ55%高い。LA、Orange County、New Jerseyが高いのは偶然ではありません。港への近さは価格付けにおけるハードカレンシーです。「近い」に払う一ドルは、ドレージ代で回収できなければなりません。ここからトレードオフの話に入ります。

第四に、比べる前にリース形態を知ってください。 米国の倉庫リースは三種類あります。グロス（家主が税金と保険を負担——高く見えるが安心）、トリプルネット（見出しは安いが請求書が三通）、モディファイドグロス（その中間）。二人のブローカーが、そもそも通貨の違う数字を提示してくることがあります。私の習慣は、すべての提案を初年度の実質総支出（平方フィートあたり）に換算してから順位付けすることです。

第五に、募集賃料と成約賃料の間にはいつも開きがあります。 表は2026年Q2/Q3の数字です。マーケットは四半期ごとに動きます。サイン前に、ブローカーに実際の成約事例を引かせてください。近隣の同等物件が過去90日に実際にいくらで成約したか。レポートのデータは交渉の席を与えてくれますが、交渉のナイフになるのは成約事例です。

トレードオフ：安い倉庫が一番高くつくことがある

ここが、私が一番伝えたい逆説的なポイントです。賃料は物流予算の中で大きな費目ではありません。

CBREがかつて内訳を出しました。占有コストは企業の物流費全体のおよそ3–6%。人件費は25%、輸送費はそれ以上です。つまり、賃料を10%削っても、余分なドレージのマイルと輸送時間が輸送コストを15%押し上げたら、負けトレードです。立地選定は常にトータルのランディッドコストで考えるもので、平方フィートあたりのドルだけで考えるものではありません。

Linのケースで考えましょう。Los Angelesの$15.97に対してInland Empireはおよそ$11。差は年間で一フィートあたり約$5です。80,000平方フィートなら、年$400,000の賃料削減。魅力的ですよね？でもLinの貨物の90%はLA/Long Beach港経由です。内陸に移れば、コンテナ一本あたり何十マイルものドレージが増えます。計算はシンプルです。

年間の賃料削減額 ≥ 年間コンテナ本数 × コンテナあたりのドレージ差額 —— この条件を満たして初めて、移転はペイします。

ドレージの差額はフォワーダーから正式な見積もりで取ってください。推測は禁物です。LinはダウンタウンLAにも、IEで一番安い物件にも行きませんでした。IEの西端にある$11を少し超える物件を押さえ、新規リースの88セントのプレミアムを材料に四か月のフリーレントを引き出しました。総コストはLA案を下回り、輸送時間は半日延びただけ。テナント側の立地選定とはこういうことです。一番安い賃料ではなく、一番安い総請求額を選ぶ。

交渉材料チェックリスト

百件超の契約が教えてくれた、効くポイントです。ブローカーは家主のために働いています——それを忘れないでください。以下の各行は、テーブルをこちら側に傾けるためのものです。

1. 市場データを持って入る。 新規リースのプレミアム$0.88、全米平均$10.32、New Jerseyの$16.43——これらの数字を並べれば、最初の提示額の水増しは一気にしぼみます。
2. 賃料率ではなくフリーレントを交渉する。 賃料率を$0.50下げるのには渋る家主が、二か月無料なら喜んで出すことがよくあります。契約期間一年あたり一〜二か月が普通の要求水準です。
3. 年間の賃料上昇率に上限をかける。 ブローカーのひな形リースは年4–5%の値上げが大好きです。3%を狙うか、「CPIと3%のいずれか低い方」を取りましょう。
4. TI手当（テナント改修費）を要求する。 ラック、オフィス内装、ドック改修などのテナント改修費です。家主が出せるなら、自分で払わない。
5. 更新権と早期解約権はセットで交渉する。 マーケットは動きます。五年の契約期間を押さえつつ、相場での更新オプションと、6–12か月前通知の早期解約条項を残す。下落局面では柔軟性がお金です。
6. テナント専属の担当者を付ける——あなたは無料です。 仲介手数料は家主持ちです。あなたの利益だけを代表する人がテーブルにいるだけで、すべてが変わります。
7. OpExは独立した費目として交渉する。 きれいな基本賃料に水増しされたOpExが載っているのは、業界最古の手口です。サイン前に過去二年分のOpEx実績明細を出させてください。

次に倉庫リースの交渉に臨むときは、この三つの質問をしてください。

ひとつ。「基本賃料のほかに、OpExの内訳を見せてもらえますか？」——見積の罠をふるい落とします。

ふたつ。「年間の賃料上昇率を3%で上限設定できますか？」——今後五年のコストカーブを固定します。

みっつ。「フリーレントと更新権について話しましょう。」——今はテナント市場です。使いましょう。

米国の倉庫賃料の平方フィート単価は毎年変わりますが、交渉のロジックは変わりません。データが自信になり、細則が利益になります。Linより良い条件でサインできることを祈っています。

Susan（3PL営業ディレクター）著

英語版からの翻訳。内容に相違がある場合は英語版を優先します。