Deixem-me começar com uma reclamação: toda vez que a distribuição do mercado de armazéns no Vietnã aparece hoje em dia, é só "ponto quente" e "joia escondida" e "entre agora". Vendo comércio eletrônico transfronteiriço há cinco anos, e já aluguei armazéns no Vietnã e também os devolvi. Aqui vai minha conclusão direta: o norte e o sul são dois mercados diferentes. Aplique a lógica do sul a um contrato do norte, ou as expectativas de aluguel do norte a uma negociação do sul, e você pagará a lição de um jeito ou de outro.

Primeiro a minha própria história. Quando entrei no Vietnã, acreditei na lenda dos armazéns baratos do sul e fui direto para a região da Cidade de Ho Chi Minh. O que encontrei foi que boas localizações nunca ficavam sem inquilinos. Os proprietários mal retornavam ligações, períodos sem aluguel estavam fora de questão, e os aluguéis subiam todos os anos. Mais tarde, um amigo que abastece fábricas de eletrônicos em Bac Ninh me arrastou para o norte para dar uma olhada, e era outro mundo: fileiras de armazéns novos, vacância à vista, margem real para negociar. Desde então, minha regra é fixa: sempre calcular os números do norte e do sul separadamente. Nunca misturá-los em uma única comparação.

Distribuição do mercado de armazéns no Vietnã, norte vs. sul: oferta primeiro, aluguel depois

Comece pelo norte. Segundo os números da JLL do Q2 2026, o mercado do norte registrou absorção líquida de 145,000 sqm, taxa de vacância de 32.7% e aluguel médio de $5.10 por sqm por mês. Lidos juntos, esses três números contam uma história: a absorção está se movendo, então existe demanda real e isso não é um jogo de casca vazia; mas uma vacância acima de trinta por cento significa que a nova oferta superou a demanda, e os proprietários estão sentados sobre estoque. Para um inquilino, isso significa escolha e vantagem. Pergunte por aí, desacelere uma rodada de negociação, e o aluguel e as condições sem aluguel no norte costumam melhorar.

Agora o sul, com os mesmos números da JLL do Q2 2026: estoque locável de cerca de 2.5 million sqm, com cerca de 136,000 sqm de nova oferta chegando na segunda metade de 2026. O problema do sul é a imagem espelhada do norte. O estoque parece grande, mas armazéns bem localizados e bem equipados já estavam apertados, e essa quantidade de nova oferta não fecha a lacuna. Minha experiência vivida da distribuição do mercado de armazéns no Vietnã no sul é que não se trata de quem negocia o aluguel mais baixo. Trata-se de quem trava a localização e o prazo do contrato primeiro. Enquanto você compara preços lentamente, os bons armazéns já foram ocupados por fabricantes e grandes vendedores.

Portanto, a primeira conclusão norte-sul é direta: no norte você negocia melhores condições; no sul você compete por um bom lugar. O manual difere, assim como o orçamento. O dinheiro economizado negociando no norte pode ir para equipamentos de distribuição e mão de obra; no sul, você deve orçar o custo de travar o espaço, e não perder a localização pechinchando o último dólar do aluguel.

Cinco números para a seleção de local de distribuição no Vietnã: incorporadores, contratos e mix de inquilinos

Antes de assinar qualquer coisa, verifico cinco números. Chamo-os, sem glamour, de os cinco números do contrato.

Primeiro, vacância. Vacância alta significa que o proprietário está ansioso e sua vantagem é real; vacância baixa significa parar de perder tempo com preço e travar o espaço. Segundo, aluguel, mas somente em base comparável: taxas de administração, plataformas de doca, proteção contra incêndio, se um mezanino é permitido. Números de escopos diferentes não são comparáveis. Terceiro, absorção líquida. Absorção crescente significa que indústrias reais estão se instalando na região, não apenas propaganda. Quarto, oferta futura. Quanto espaço de armazém chega ao mercado nos próximos seis a doze meses decide se sua renovação será confortável ou dolorosa. Quinto, condições do contrato. Período sem aluguel, tetos de reajuste, saída antecipada e direitos de sublocação: se esses quatro não estiverem escritos com clareza, os quatro primeiros números são riqueza em papel.

A escolha do incorporador é outra armadilha. Os incorporadores de parques logísticos do Vietnã vêm de origens mistas. Alguns cresceram no setor imobiliário industrial e acertam na proteção contra incêndio e na infraestrutura; outros entraram no meio do caminho, e seus armazéns parecem novos enquanto as aprovações contra incêndio, a circulação de caminhões e a drenagem na estação chuvosa são todos problemas. Aprendi isso da maneira difícil: um armazém barato em um parque novo com boa altura livre, cuja entrada inundou na estação chuvosa e os caminhões não puderam entrar por dois dias de remessas de saída. Desde então faço três perguntas sobre cada armazém: a aprovação contra incêndio está completa, os caminhões podem circular nos dois sentidos, e a drenagem já falhou alguma vez. Um incorporador que não consegue responder é descartado.

O mix de inquilinos também importa. Um parque que mistura inquilinos de comércio eletrônico com fabricantes vai brigar na alta temporada: o comércio eletrônico quer velocidade de distribuição e mão de obra flexível, a manufatura quer capacidade estável e contratos longos. Minha preferência para um armazém de distribuição de comércio eletrônico é um parque onde comércio eletrônico e logística terceirizada se agrupam, para que o ritmo de todos combine e encontrar mão de obra temporária ou um caminhão reserva seja fácil. Em um parque cheio de fabricantes, um pequeno vendedor de comércio eletrônico não tem voz, e hora extra na alta temporada ou espaço de expansão significa entrar em uma fila.

Um modelo de seleção de local para vendedores chineses: siga suas mercadorias, não a propaganda

Por fim, um modelo de decisão que vendedores chineses podem usar diretamente. Ignore a propaganda e faça três perguntas.

Primeiro, para quem você está vendendo? Mercados do norte, Hanói e províncias vizinhas, ou transporte terrestre transfronteiriço apontam para o norte. Cidade de Ho Chi Minh e a zona econômica do sul, distribuição nacional ou saída portuária apontam para o sul. Segundo, suas mercadorias podem esperar? Se podem esperar, negociar, e você quer um aluguel mais barato, o norte oferece margem. Se não podem esperar e você precisa de um armazém antes da alta temporada, trave o sul primeiro e otimize depois. Terceiro, onde está sua equipe? Se sua equipe pode operar no norte, não a force a se mudar para o sul, e vice-versa. Um armazém que seu pessoal não consegue operar é decoração, por mais barato que seja o aluguel.

Alguns avisos dos meus próprios erros: limite o reajuste do aluguel no contrato e nunca confie em uma promessa verbal. Escreva o período sem aluguel em um anexo com uma data de início clara. Negocie com antecedência os direitos de sublocação e de compartilhamento de espaço, porque se o seu negócio mudar de rumo, um armazém que você pode repassar é dinheiro de resgate. E defina quem arca com a responsabilidade pela conformidade contra incêndio e pelo licenciamento comercial, porque discutir isso depois de um incidente é a conversa mais cara de todas.

O mercado do Vietnã realmente oferece oportunidades, mas a oportunidade não está na palavra "ponto quente". Isso é a distribuição do mercado de armazéns no Vietnã sem propaganda: separe o norte do sul, calcule os cinco números e leia o contrato. Está em separar o norte do sul, calcular os cinco números e ler as condições do contrato linha por linha. Um aluguel barato pode esconder a verdade da vacância; um aluguel caro pode esconder o valor da localização. Calcule os números antes de assinar, e o aluguel do armazém deixará de ser lição paga.

Esse truque realmente funciona. Testei eu mesmo. Por Ah K, Vendedor de comércio eletrônico (5 anos)

Traduzido do inglês. Em caso de divergência, prevalece a versão em inglês.