Guia do mercado de armazéns de Belo Horizonte: instalando-se na cidade industrial do interior do Brasil

Deixe-me colocar a conclusão em primeiro lugar: no mercado de armazéns de Belo Horizonte, o aluguel nunca é o fator decisivo. A distância é — a distância até os seus clientes e até as rodovias que transportam a sua carga. Esta é uma cidade industrial do interior de Minas Gerais, construída sobre mineração, aço e fabricação de automóveis, e o seu mercado natural é o Sudeste do Brasil mais uma boa parte do interior. Mas ela fica a centenas de quilômetros por estrada dos portos de Santos e do Rio. Para ser franco, instalar um armazém aqui significa trocar um trecho de transporte terrestre por uma rede de distribuição que alcança o interior. Quem não souber fazer essa conta de compensação devolverá cada real economizado no aluguel em contas de frete e janelas de entrega perdidas.

Há dois lados nisso. Já vi operadores demais chegarem com um manual litorâneo: comparar aluguéis de tabela, visitar um prédio reluzente, assinar um contrato de três anos, e só então descobrir que a sua carga precisa subir estradas de montanha todos os dias e fica presa nelas na estação das chuvas. Um amigo meu na distribuição de autopeças fez exatamente isso há alguns anos. Ele alugou um galpão grande e bem localizado perto do centro da cidade, achando que a proximidade dos clientes urbanos significaria remessas rápidas. Mas os seus clientes de verdade eram oficinas de reparo e concessionárias espalhadas por Minas Gerais. A carga dele não ia para o centro; irradiava em todas as direções. Caminhões grandes detestavam entrar e sair do centro da cidade, e um engarrafamento matinal podia comer meio dia. Em seis meses ele se mudou para um parque industrial nos arredores, pagou menos aluguel e viu a sua taxa de pontualidade subir. No dia em que se mudou, ele me disse, foi o dia em que finalmente entendeu: um armazém do interior é antes de tudo um nó de distribuição e só depois um galpão de estocagem.

O mercado de armazéns de Belo Horizonte: três anéis antes de falar de aluguel

Desenho o mesmo mapa para todos que consideram Belo Horizonte: três anéis, de dentro para fora.

O primeiro anel é o cinturão industrial adjacente à metrópole, o corredor de Contagem e Betim. A vantagem é a proximidade dos clientes urbanos e de uma força de trabalho industrial consolidada, com infraestrutura madura. O preço é o nível de aluguel mais alto do mercado, o acesso de caminhões limitado pelo tráfego urbano e pouco espaço para expansão. Este anel serve a pedidos fragmentados de alto valor que precisam de entrega no mesmo dia na cidade — um centro de peças urgentes que atende redes urbanas de reparo, por exemplo.

O segundo anel segue os corredores rodoviários em direção a São Paulo, Rio e Brasília. É aqui que a maioria dos centros de distribuição regional se instala, e por boas razões: aluguel um degrau abaixo do anel metropolitano, fácil acesso de entrada e saída da rodovia para caminhões grandes, e um raio sensato para espalhar carga por todo o estado. As contrapartidas são uma força de trabalho que depende de ônibus fretados das cidades vizinhas, e tempos de viagem na estação das chuvas que exigem folga nos seus cronogramas. Se você distribui por todo o estado ou atende vários estados do Sudeste, este anel costuma ser o ponto ideal.

O terceiro anel é o nó do interior distante, bem longe da área metropolitana. O aluguel é o mais barato e o terreno é abundante, mas só funciona para dois tipos de embarcadores: aqueles cuja oferta se origina por perto, ou aqueles cujos clientes se concentram em uma única direção interior. Todos os demais que se instalam aqui veem a economia de aluguel ser comida pelo custo do transporte de longa distância e por trechos adicionais de transferência.

Não vou citar valores precisos de aluguel ou salário aqui, porque as cotações do mercado interior variam muito conforme o parque e o lote exatos, e um único número enganaria mais do que ajudaria. Obtenha cotações locais atuais antes de assinar qualquer coisa. Mas o padrão relativo é sólido como rocha e nunca mudou neste mercado: quanto mais para fora se vai, menor o aluguel e maiores o custo do transporte de longa distância e o risco de entrega.

O teste de custo do mercado de armazéns de Belo Horizonte: aluguel barato não é custo baixo

Faça um cenário simples e o ponto fica claro. Pegue um centro de distribuição de 10,000 metros quadrados que despacha 400 cargas de caminhão por mês em todo o estado. Mova-o 60 quilômetros para mais longe para economizar aluguel, e cada viagem de ida e volta ganha 120 quilômetros. São 48,000 quilômetros extras por mês — horas de motorista, combustível e desgaste que se acumulam silenciosamente e podem facilmente superar o aluguel economizado. E isso antes do custo de serviço: a distância extra transforma uma promessa de mesmo dia em entrega no dia seguinte quando a chuva ou um acidente atinge a estrada, e as reclamações e os pedidos perdidos que se seguem nunca aparecem em nenhuma tabela de aluguel.

Por isso faço a conta ao contrário: fixe primeiro a promessa de serviço, e depois deixe que ela escolha a localização. Com que rapidez os seus clientes precisam da entrega? A sua carga se concentra em uma direção ou se espalha por todo o estado? Você despacha principalmente cargas completas ou principalmente cargas fracionadas? Responda a essas três perguntas, e o anel se escolhe sozinho; o aluguel passa a ser apenas uma ferramenta de comparação dentro daquele anel, não a razão para escolhê-lo. Inverter essa ordem é a forma mais comum de perder dinheiro em um local do interior, e é a disciplina básica do mercado de armazéns de Belo Horizonte.

Mão de obra e operações: o outro livro-caixa do interior

O quadro da mão de obra tem a sua própria forma aqui. Uma cidade industrial significa uma base real de trabalhadores de armazém e industriais — motoristas de empilhadeira, estoquistas, técnicos de manutenção — e a rotatividade é mais suave do que nas grandes metrópoles litorâneas. Mas duas coisas pegam os recém-chegados. Primeiro, os bons parques se agrupam, de modo que vários armazéns grandes contratando ao mesmo tempo vão disputar entre si. Segundo, os ônibus fretados e os horários de turnos precisam se ajustar aos hábitos locais: trabalhadores que vêm de cidades vizinhas se importam muito com as rotas de ônibus e os horários de partida, e se o ônibus não funciona, as pessoas que você contratou não ficam.

As operações trazem mais uma assinatura do interior: a profundidade do estoque. Longe dos portos, os ciclos de reposição são naturalmente mais longos do que no litoral, de modo que o estoque de segurança precisa ser mais espesso. Os distribuidores de peças importadas sentem isso com mais força, porque o desembaraço portuário mais o tempo de trânsito terrestre incidem diretamente nas taxas de ruptura de estoque. O meu conselho é incluir o estoque de segurança — o espaço que ele ocupa e o capital que ele imobiliza — no modelo de custo total durante as negociações do local, e não depois que a primeira ruptura de estoque lhe ensinar a lição.

Os termos do contrato merecem um parágrafo próprio, porque aqui eles importam mais do que o aluguel de tabela. A ocupação dos parques do interior oscila, e um aluguel negociado em uma estação fraca pode não se sustentar por três anos; pior, a unidade ao lado pode ter sumido quando você precisar expandir. Já vi operadores demais assinarem por um aluguel baixo no primeiro ano, crescerem o volume em um terço no segundo ano, e não encontrarem espaço para expandir — terminando com um segundo armazém pequeno fora do parque, dobrando o custo de gestão e o risco de remessas cruzadas. Antes de assinar, faça três perguntas: o espaço de expansão está reservado no mesmo parque, como é definido o aluguel da expansão, e quanto custa uma saída antecipada? Responda a essas três e um aluguel um pouco mais alto é dinheiro bem gasto.

Um conselho para os vendedores chineses de olho no Brasil: Belo Horizonte é para quem trata o interior brasileiro como o seu principal campo de batalha — os seus clientes estão em Minas Gerais, em Goiás, em direção a Brasília, e você precisa de um centro que espalhe carga para o interior. Se você só quer um lugar barato para estocar mercadorias e despachá-las para São Paulo, o trecho terrestre extra vai corroer a sua vantagem de preço. Antes de escolher um local, faça a si mesmo uma pergunta: a minha carga está indo em direção à costa, ou para o interior?

Por Lao Mi, Veterano da cadeia de suprimentos (20 anos)

Traduzido do inglês. Em caso de divergência, prevalece a versão em inglês.