"겨우 3%"라던 임대료 인상이 조용히 마진을 갉아먹는다

협상하는 게 초기 임대료뿐이라면, 엉뚱한 숫자를 협상하고 있는 것이다.

2022년 봄, 이커머스 사업을 하는 친구가 풀이 죽은 목소리로 전화해왔다. 2019년 Fontana에 80,000평방피트가 넘는 창고를 계약했는데, 초기 조건이 괜찮은 5년 계약이었다. 그해 인플레이션이 치솟자 마침내 서명했던 인상 조항을 읽어봤다. 임대료가 CPI에 연동, 상한 없음. 그 한 해 그의 임대료는 예산을 훨씬 초과해 뛰었다. 폭탄은 계약 당시 심어져 있었던 것. 터지는 데 3년이 걸렸을 뿐이다.

드문 일이 아니다. 미국 산업용 리스는 기본적으로 두 가지 인상 공식을 쓴다. 고정 연율, 아니면 CPI 연동 조정이다. 계약할 때는 모두가 초기 임대료와 프리렌트 기간에 집착하고, 인상 문단은 아무도 읽지 않는다. 하지만 그 문단이 향후 5년간 매년 실제로 내는 금액을 결정한다.

계산해 보자: 연 3%가 5년간 실제로 얼마가 드는가

가정 예시로 풀어보자. 100,000평방피트 창고, 평방피트당 월 $0.85에서 시작, 연 3% 복리 인상, 5년 계약.

1년차: 월 $85,000, 연 $1.02 million. 2년차: 월 약 $87,550. 3년차: 약 $90,200. 4년차: 약 $92,900. 5년차: 약 $95,700.

5년 총 임대료: 약 $5.42 million. 임대료가 동결됐다면 총액은 $5.1 million. 차이는? 약 $315,000.

다시 읽어봐라. 건물주의 친절한 "연 3%뿐입니다"가 계약 기간 내내 한 분기치를 훌쩍 넘는 추가 임대료를 조용히 청구한다. 그리고 대부분의 임차인은 1년차 숫자만 계산해 봤을 뿐이다.

한 가지 더. 3%는 미국 산업용 시장의 착한 쪽이다. 건물주 우위 시장에선 4%가 흔하고, 핫한 서브마켓에선 5%도 봤다. 5%라면 같은 가정 예시로 $530,000이 넘는 추가 부담이다. 계산식은 여기 있다. 내 계산을 검증해 봐라.

테이블 반대편, 건물주의 입장은 이렇다. 인상 조항은 장기 수익률을 잠그는 장치라서, 초기 임대료는 기꺼이 양보한다. 평방피트당 월 $0.03의 초기 임대료를 양보하면서 한숨에 인상률을 2.5%에서 3%로 올리는 건물주를 봤다. 임차인은 초기 임대료에서 이겼다고 생각하며 돌아간다. 건물주는 5년 총액에서 이긴다. 그러니 초기 임대료만 따로 협상하지 마라. 5년 총액을 테이블에 올리고, 임대료 양보와 인상률 양보를 교환해라. 그게 공평한 거래다.

협상력이 가장 큰 때는 언제인가? 공실률이 오르고 건물주가 빈 공간을 안고 있을 때다. 2023년 하반기부터 Inland Empire에 신규 공급이 나오면서, 임대 압력 때문에 상한과 프리렌트 기간이 2021년보다 협상하기 쉬워졌다. 서명하기 전에 인근 산업단지 공실률을 물어보고 데이터를 들고 가라. 분위기로 흥정하는 것보다 낫다.

CPI 연동 인상: 이론상 공정하고, 2022년엔 잔혹했다

"임대료는 인플레이션을 따라간다"는 지극히 합리적으로 들린다. 돈의 가치는 떨어지고, 임대료는 오른다. 구조적 결함은 거시경제 리스크를 전부 임차인에게 떠넘긴다는 점이다.

미국 CPI는 2022년에 9% 가까이 치솟았다(노동통계국, 공개 데이터). 상한 없는 CPI 연동 인상 조항을 가진 임차인들은 그해 타격을 고스란히 맞았다. 더 나쁜 건, 복리는 되돌려주지 않는다는 것. CPI가 식어도 높아진 기준은 리셋되지 않고, 이후의 모든 인상은 부풀려진 기준 위에 복리로 쌓인다.

내 결론은 단호하다. CPI 연동 인상은 상한이 있을 때만 허용 가능하며, 4~5%로 협상해라. 상한 없는 CPI 조항은 삭제해야 한다. 건물주가 "시장 표준입니다"라고 하면 한 가지만 물어봐라. 2022년에 이 조항으로 임차인 임대료를 얼마나 올렸습니까? 그 질문이면 보통 상한 협상이 움직이기 시작한다.

리스가 어느 CPI를 참조하는지도 확인해라. 대부분은 CPI-U(전 도시 소비자, 전국)를 인용하지만, 지역 지수를 쓰는 것도 있고, 움직임이 똑같지 않다. 서명하기 전에 뭘에 서명하는지 알아라.

트리플 넷에서는 인상분이 다른 모든 것과 겹친다

미국 창고 리스의 대부분은 트리플 넷이다. 기본 임대료에 더해 임차인은 재산세, 보험, 공용관리비(CAM)의 몫을 낸다. 기본 임대료 인상분만 모델링하는 사람은 엉뚱한 걸 모델링하고 있다.

여기에 함정이 있다. 인상 조항은 기본 임대료를 올리는데, 경비 전가(pass-through)는 별도 트랙에서 제 논리로 돌아간다. 보험료는 최근 몇 년 급등했고, 캘리포니아엔 특유의 제도가 있다. Prop 13 아래에서 부동산은 주인이 바뀌면 새로운 매매 가격으로 재평가된다. 그러니 기본 임대료가 연 3% 복리로 오르는 동안 보험료와 세금은 따로 오른다. 두 줄이 동시에 마진을 갉아먹는 것이다.

창고 사무실 책상에서 창고 임대 계약서에 서명하는 모습

더 교묘한 것도 있다. 일부 리스는 기본 임대료가 아니라 총 임대료에 인상률을 적용한다. 기본 임대료의 3%와 총액의 3%는 연 수만 달러 차이다. 서명 전에 리스 문구에서 인상 기준의 정의를 뽑아내라. 한 단어, 5년에 수만 달러다.

클라이언트에게 늘 지적하는 또 하나의 디테일. 인상 조항은 임대료 개시일과 함께 읽어라. 3개월 프리렌트를 주면서 인상 시계를 임대료 개시일이 아니라 리스 서명일부터 돌리기 시작하는 리스가 있다. 즉 첫 1달러의 임대료를 낼 때쯤엔 인상 시계가 이미 분기의 1년을 돌고 있는 셈이다. 정의 조항에 숨어 있고, 대충 훑어보면 놓치기 쉽다.

갱신 옵션도 빼먹지 마라. 표준 양식은 만료 6~12개월 전 서면 통지를 요구한다. 시기를 놓치면 끝이다. 임차인이 잊고 옵션을 잃어 갱신 때 시장가로 재설정되는 걸 봤다. 5년간 임대료를 꼬박 내고도, 편지 한 통 보내지 않아 쟁취한 갱신권이 증발했다. 갱신 임대료를 어떻게 정할지도 협상해라. 원래 인상 공식이 계속되는가, 시장가로 리셋되는가? 시장가라면 감정과 중재 절차를 명시해라. 그렇지 않으면 "시장 임대료"는 건물주가 말하는 값이 된다.