불만부터 시작하겠습니다. 요즘 베트남 창고 시장 분포 이야기가 나올 때마다 온통 "핫스팟"이니 "숨은 보석"이니 "지금 들어 가라"는 말뿐입니다. 저는 5년 동안 국경 간 전자상거래를 해 왔고, 베트남에서 창고를 빌렸다가 내놓은 적도 있습니다. 솔직한 결론은 이렇습니다. 북부와 남부는 서로 다른 시장입니다. 남부의 논리를 북부 임대차에 적용하거나, 북부의 임대료 기대치를 남부 협상에 가져오면 어느 쪽이든 수업료를 내게 됩니다.

먼저 제 이야기부터 하겠습니다. 베트남에 진출했을 때 저는 남부 창고가 싸다는 전설을 믿고 곧장 호찌민시 지역으로 갔습니다. 그런데 좋은 입지는 세입자가 절대 부족하지 않다는 것을 알게 됐습니다. 임대인은 전화도 거의 받지 않았고, 무상 임대 기간은 아예 논외였으며, 임대료는 매년 올랐습니다. 나중에 Bac Ninh의 전자 공장들에 납품하는 친구가 저를 북부로 데려가 둘러보게 했는데, 완전히 다른 세상이었습니다. 새 창고들이 줄지어 있고, 공실이 눈에 보이며, 협상 여지가 실제로 있었습니다. 그 이후로 제 규칙은 고정됐습니다. 북부와 남부의 숫자는 항상 따로 계산합니다. 하나의 비교로 섞지 않습니다.

베트남 창고 시장 분포, 북부 대 남부: 공급이 먼저, 임대료가 그다음

북부부터 시작하겠습니다. JLL의 Q2 2026 수치에 따르면 북부 시장은 순흡수 145,000 sqm, 공실률 32.7%, 평균 임대료 $5.10 per sqm per month를 기록했습니다. 이 세 숫자를 함께 읽으면 이야기가 보입니다. 흡수가 움직이고 있으니 실제 수요가 있고, 이는 빈 껍데기 장난이 아닙니다. 그러나 공실률이 30%를 넘었다는 것은 신규 공급이 수요를 앞질렀고 임대인들이 재고를 안고 있다는 뜻입니다. 세입자에게 이는 선택권과 협상력을 의미합니다. 여기저기 물어보고 협상 한 라운드를 천천히 진행하면 북부의 임대료와 무상 임대 조건은 대개 좋아집니다.

이제 남부입니다. 같은 JLL Q2 2026 수치에서 남부는 임대 가능 재고가 약 2.5 million sqm이며, 2026년 하반기에 약 136,000 sqm의 신규 공급이 들어옵니다. 남부의 문제는 북부의 거울상입니다. 재고가 커 보이지만 입지가 좋고 설비가 잘 된 창고는 이미 빠듯했고, 그 정도의 신규 공급으로는 격차가 메워지지 않습니다. 남부에서 제가 직접 겪은 베트남 창고 시장 분포는 누가 가장 낮은 임대료를 협상하느냐의 문제가 아닙니다. 누가 입지와 임대 기간을 먼저 확보하느냐의 문제입니다. 천천히 가격을 비교하는 동안 좋은 창고는 이미 제조업체와 대형 판매자들이 차지합니다.

그래서 첫 번째 남북 결론은 솔직합니다. 북부에서는 더 좋은 조건을 협상하고, 남부에서는 좋은 자리를 놓고 경쟁합니다. 전략이 다르고 예산도 다릅니다. 북부에서 협상해 절약한 돈은 배송 장비와 인건비에 쓸 수 있습니다. 남부에서는 공간 확보 비용을 예산에 넣어야 하며, 임대료 마지막 1달러를 깎으려다 입지를 잃어서는 안 됩니다.

베트남 배송 입지 선정을 위한 다섯 가지 숫자: 개발사, 임대차, 세입자 구성

서명하기 전에 저는 다섯 가지 숫자를 확인합니다. 멋없게도 "임대차 다섯 숫자"라고 부릅니다.

첫째, 공실률입니다. 공실률이 높다는 것은 임대인이 적극적이고 여러분의 협상력이 실제로 있다는 뜻입니다. 공실률이 낮다는 것은 가격에 시간을 낭비하지 말고 공간을 확보하라는 뜻입니다. 둘째, 임대료입니다. 단, 동일한 조건에서만 비교해야 합니다. 관리비, 도크 플랫폼, 소방 설비, 메자닌 허용 여부 등입니다. 범위가 다른 숫자는 비교할 수 없습니다. 셋째, 순흡수입니다. 흡수가 상승한다는 것은 선전이 아니라 실제 산업이 그 지역으로 들어오고 있다는 뜻입니다. 넷째, 향후 공급입니다. 향후 6개월에서 12개월 동안 시장에 나오는 창고 공간이 얼마나 되는지가 갱신이 편안할지 고통스러울지를 결정합니다. 다섯째, 임대 조건입니다. 무상 임대 기간, 인상 상한, 조기 해지, 전대 권리. 이 네 가지가 명확히 적혀 있지 않으면 앞의 네 숫자는 종이 위의 부에 불과합니다.

개발사 선택도 또 다른 함정입니다. 베트남 물류 단지 개발사들은 배경이 다양합니다. 산업용 부동산에서 성장한 곳은 소방 설비와 인프라를 제대로 갖추지만, 중간에 뛰어든 곳은 창고는 새로워 보여도 소방 승인, 트럭 동선, 우기 배수가 모두 문제입니다. 저는 이를 아프게 배웠습니다. 천장고가 좋은 저렴한 신규 단지 창고에서 우기에 입구가 침수돼 출하 트럭이 2일 동안 들어가지 못했습니다. 그 이후로 모든 창고에 대해 세 가지 질문을 합니다. 소방 승인이 완료됐는지, 트럭이 양방향으로 움직일 수 있는지, 배수가 실패한 적이 있는지. 답하지 못하는 개발사는 제외합니다.

세입자 구성도 중요합니다. 전자상거래 세입자와 제조업체가 섞인 단지는 성수기에 다툽니다. 전자상거래는 배송 속도와 유연한 노동력을 원하고, 제조업은 안정적인 용량과 장기 임대를 원합니다. 전자상거래 배송 창고에 대한 제 선호는 전자상거래와 제3자 물류가 모인 단지입니다. 그러면 모두의 리듬이 맞고 임시 인력이나 여유 트럭을 찾기 쉽습니다. 제조업체로 가득한 단지에서는 작은 전자상거래 판매자에게 발언권이 없고, 성수기 초과근무나 확장 공간은 줄을 서는 것을 의미합니다.

중국 판매자를 위한 입지 선정 프레임워크: 선전이 아니라 상품을 따르라

마지막으로 중국 판매자가 바로 쓸 수 있는 의사결정 프레임워크입니다. 선전은 무시하고 세 가지 질문을 하십시오.

첫째, 누구에게 파는가. 북부 시장, 하노이와 주변 성, 또는 국경을 넘는 육상 운송은 북부를 가리킵니다. 호찌민시와 남부 경제권, 전국 배송, 또는 항만 수출은 남부를 가리킵니다. 둘째, 상품이 기다릴 수 있는가. 기다릴 수 있고, 협상할 수 있고, 더 싼 임대료를 원한다면 북부에 여유가 있습니다. 기다릴 수 없고 성수기 전에 창고가 필요하다면 남부를 먼저 확보하고 나중에 최적화하십시오. 셋째, 팀이 어디에 있는가. 팀이 북부에서 운영할 수 있다면 남부로 이전을 강요하지 마십시오. 그 반대도 마찬가지입니다. 사람이 운영할 수 없는 창고는 임대료가 아무리 싸도 장식에 불과합니다.

제 실수에서 나온 몇 가지 경고입니다. 계약에서 임대료 인상에 상한을 두고 구두 약속은 절대 믿지 마십시오. 무상 임대 기간은 시작일이 명확한 부속서에 적으십시오. 전대와 공간 공유 권리는 미리 협상하십시오. 사업이 방향을 바꾸면 양도할 수 있는 창고가 구제 자금이 되기 때문입니다. 그리고 소방 규정 준수와 사업 인허가의 책임을 누가 지는지 확정하십시오. 사고 후에 이를 다투는 것이 가장 비싼 대화이기 때문입니다.

베트남 시장에는 확실히 기회가 있지만, 그 기회는 "핫스팟"이라는 단어 속에 있지 않습니다. 그것이 선전 없는 베트남 창고 시장 분포입니다. 북부와 남부를 나누고, 다섯 숫자를 계산하고, 임대차를 읽는 것입니다. 북부와 남부를 나누고, 다섯 숫자를 계산하고, 임대 조건을 한 줄씩 읽는 데 있습니다. 싼 임대료는 공실의 진실을 숨길 수 있고, 비싼 임대료는 입지의 가치를 숨길 수 있습니다. 서명하기 전에 숫자를 계산하면 창고 임대료는 더 이상 수업료가 아닙니다.

이 요령은 정말 통합니다. 제가 직접 시험해 봤습니다. Ah K, 전자상거래 판매자 (5년) 지음

영어판 번역본입니다. 내용이 다를 경우 영어판을 우선합니다.