나는 3,000제곱미터짜리 창고를 운영한다. 업계 용어로 말하면 반올림 오차 수준——대형 업체들은 우리 규모 시설을 위해선 침대에서 일어나지도 않는다. 2023년 가을 확장이 필요해졌을 때, 브로커가 둥관 허우제의 전대 유닛을 보여줬다. 우리 최대 고객 두 곳 사이에 있는 훌륭한 입지, 시세보다 20% 낮은 임대료. 첫 생각은 "대박"이 아니었다. "함정이 어디지?"였다.
전대 창고 공간 리스크와 함께 산 2년이 답을 가르쳐줬다. 함정은 네 개였고, 브로슈어에는 하나도 없었다. 아래는 그 전말과, 법무팀을 고용할 여유가 없을 때 실제로 통하는 현장의 지혜다.
함정 1: 최대의 전대 리스크——당신의 "임대인"은 그저 중간상인
이것이 치명적이다. 전대인(서브레서)은 결국 원래 임차인이다. 진짜 건물주에게서 빌려 당신에게 다시 빌려준다. 당신은 실제 부동산 소유자와 계약 관계가 전혀 없다——그리고 뼈아픈 점은 이거다. 전대는 원래 임차인의 건물주에 대한 의무를 면제해주지 않는다. 뒤집어 말하면, 건물주의 권리도 당신의 전대 계약에 의해 제한되지 않는다는 뜻이다.
2024년 9월, 광저우 황푸구. 내 친구 Lao Chen은 800제곱미터짜리 전대 유닛에서 이커머스 풀필먼트를 운영하며 월 28,000위안을 내고 있었다. 2025년 3월, 진짜 건물주에게 3개월치 임대료를 밀린 전대인이 사라졌다. 건물주는 자물쇠 장수와 함께 나타나 자물쇠를 바꿔버렸다. Lao Chen의 4,000박스가 넘는 상자는 안에 갇힌 채, 본인은 이틀 동안 밖에 서 있었다. 물건을 되찾은 건 자기 돈으로 2개월치 임대료를 선불한 뒤였다. 그의 요약: "임대료를 내고 공포 영화를 샀다."
현장의 지혜: 계약 전에 반드시 3자 미팅을 요구하라——당신, 전대인, 진짜 건물주(또는 관리사무소)가 한 방에 모이는 것. 원 임대차 계약서를 보여달라 하고 세 가지를 확인한다. 당신에게 필요한 잔여 기간, 전대를 허용하는 명시 조항, 전대인 측의 임대료 체납이 없는 것. 전대인이 미팅을 피하면 바로 떠나라——임대료가 아무리 달콤해도. 우리는 2023년 유닛에서 정확히 이렇게 했다. 2주가 더 걸렸지만, 그 전대인이 나중에 자금난에 빠져 갑작스러운 관리비를 부과하려 했을 때, 진짜 건물주의 연락처를 꺼내 직접 해결했다. 협상력이 운을 이긴다.
함정 2: 구두 "건물주가 OK 했어"는 휴지 조각
대부분의 원 계약은 전대 전에 건물주의 서면 동의를 요구한다. 그 종이 한 장이 없으면, 당신의 전대 계약은 건물주 눈에 무효——건물주는 이를 해지하고 퇴거를 명령할 수 있다.
2024년 11월, 선전 바오안. 동료 Xiao Li는 1,500제곱미터짜리 전대 유닛을 얻었다. 전대인은 맹세했다. "건물주가 OK 했어——구두지만, 확실히 OK 했어." 6개월 후, 정기 점검에서 전대가 건물주에게 발각되어 해지 통지가 왔고, Xiao Li는 30일 내 퇴거 명령을 받았다. 그는 랙과 소방 설비 업그레이드에 60,000위안을 쓴 지 얼마 안 됐다. 전부 날아갔다——협상 여지 없이. 건물주가 완전히 정당했기 때문이다.
현장의 지혜: 계약서에 세 문장을 넣고, 첨부 서류 하나. "전대인은 본 전대에 대해 원 건물주의 서면 동의를 취득했음을 보증한다(사본 첨부). 전대권의 하자로 인해 전차인이 손실을 입을 경우, 전대인은 보증금의 2배를 반환하고 리모델링 및 이전 비용을 보상한다." 첨부는 건물주 동의서의 직인이 찍힌 사본이어야 한다. 그리고 반직관적인 진실: 전대 계약이 두꺼울수록 안전한 게 아니다. 소규모 사업자에게, 서류 더미 중 가장 가치 있는 한 장은 건물주 동의서다. 나머지는 장식이다.
함정 3: 간판 임대료는 싸고, 나머지는 전부 비싸다
이게 세컨드 임대인의 전형적인 수법이다. 임대료를 20% 깎고, 수수료로 30%를 되찾는다.
2025년 2월, 둥관——우리 자신의 아찔한 순간. 전대 유닛 제시가는 월 제곱미터당 28위안, 시세는 32위안. 맛있어 보였다. 그런데 부속 조건을 읽어보니: "관리비" 4위안/㎡/월(원 계약에서는 전대인 본인의 부담이었다), 공용 구역 전기료는 "안분 청구"(검침 기록 없음, 산식 없음), 지게차 충전 별도 요금. 총비용표를 만들어보니 숫자는 다른 얘기를 했다.
| 항목 (1,000㎡ × 12개월) | 전대 유닛 | 건물주 직거래 | | 월 임대료 | ¥28,000 | ¥32,000 | | 관리비 | ¥4,000 | ¥0 (포함) | | 공용 전기료 | ~¥1,500 (내역 없음) | ¥800 (검침) | | 연간 합계 | ~¥402,000 | ~¥394,000 |
결론: 전대는 12% 싸게 보였고 실제로는 연간 ¥8,000 더 비쌌다. 현장의 지혜: 계약 전에 "총비용표"를 만들 것——임대료, 관리비, 공과금 안분, 보증금, 리모델링 상각, 모든 항목을, 직접 임차하는 경우와 나란히 비교한다. 산식이 불분명한 수수료는 최악의 경우로 추산한다. 작은 창고에겐 "싸 보인다"는 사치다.
함정 4: 일찍 나가고 싶다고? 전대와 양도는 다른 동물
대부분이 떨어지고 나서야 알게 되는 함정이다.
2025년 6월, 포산. 내 친구 A-Jie는 2,000㎡에서 800㎡로 축소하고, 전대 유닛의 남은 1,200㎡를 다음 임차인에게 전대하려 했다. 전대인은 "응"이라고 했지만, 진짜 건물주는 노——원 계약에서 허용된 전대는 딱 1회였고, 이미 사용된 뒤였다. A-Jie는 2026년 말까지 빈 창고 임대료를 계속 내게 됐다. 8개월의 죽은 기간, 거의 ¥200,000.
아무도 설명해주지 않는 트레이드오프: 깔끔한 법적 출구는 재전대가 아니라 양도다. 임대차 전체를 다음 임차인에게 넘기면 잔여 책임 제로로 빠져나올 수 있다. 하지만 건물주는 양도에 거의 동의하지 않는다. 새 임차인을 직접 심사하고 싶어하기 때문이다. 그래서 현장의 지혜는 반대로 간다. 출구는 첫날에 협상하라. 60일 조기 해지 예고 기간을 명시하고 위약금에 상한을 둔다(예: 최대 2개월치 임대료). 계약할 때 출구를 얘기하기 어색하면, 실제로 필요해졌을 땐 훨씬 더 어색하고——비싸다. 지금 우리 계약서 템플릿에선 출구 조항이 임대료 조항과 같은 페이지에 있다. 출구에 합의 못하면 서명하지 마라.
소규모 사업자 동료들을 위한 4가지 현장 규칙
2년을 거쳐, 전대 공간을 빌리는 절차는 고정됐다. 소규모 창고 동료들과 공유한다.
- 3자 미팅은 항상. 원 계약서를 읽어라: 잔여 기간, 전대 권리, 체납 확인.
- 건물주의 서면 동의서는 계약 첨부 서류여야 한다. 첨부 없으면 서명 없다.
- 총비용표를 만들 것. 간판 임대료만 보고 판단하지 마라. 불분명한 수수료는 최악의 경우로 추산하라.
- 출구 조건은 첫날에 협상하라. 예고 기간 + 위약금 상한. 합의 안 되면 서명하지 마라.
하나 더: 수리 대응 시간을 계약에 넣을 것. 전대 유닛에선 모든 수리 요청이 중간상을 거치고, 느린 대응이 기본이다. 우리 계약서는 이렇게 돼 있다. "보고 후 48시간 이내에 수리 방문이 없으면, 임차인은 스스로 수리를 진행하고 그 비용을 해당 월 임대료에서 공제할 수 있다." 이 한 조항이 이미 두 번의 지붕 누수 소동을 막아줬다.
작은 창고엔 작은 창고의 생존법이 있다. 대기업 법무 비용은 못 내지만, 2주간의 인내와 좋은 스프레드시트 한 장은 준비할 수 있다. 전대 공간이 금지된 건 아니다——다만 눈 감고 서명하지 마라.
Xiao Ma, 소규모 창고 운영자 지음
영어판 번역본입니다. 내용이 다를 경우 영어판을 우선합니다.
