倉庫の賃貸契約にサインする時、誰も教えてくれないことがあります。大家は1平方フィートあたり9ドルで50,000平方フィートを提示します。計算すると年間$450,000。きれいな数字です。でも実際にパレットをラックに積んでフォークリフトを走らせられる面積は、おそらく46,000平方フィートしかありません。残りは共用部です。ロビー、廊下、ドックエプロン、機械室。そこにはパレットを1つも置けないのに、1平方フィートごとに満額の家賃を払っています。
それがロードファクター（load factor）であり、あなたの倉庫スペースの本当のコストを静かに決めています。提示された家賃を50セント値切って得意げに帰るオペレーターを何人も見てきましたが、契約書に埋め込まれた8%のロードファクターが年間$30,000以上を静かに食い尽くしていたのです。
お金が実際に消えていく場所
米国工業不動産の賃貸では、大家は賃貸可能面積（RSF）で提示します。賃借可能面積（USF）に、建物の共用部の持分割合を足したものです。ロードファクターは通常乗数で書かれます。たとえば1.08で、提示面積が使用可能面積の1.08倍になることを意味します。
実際に私が関わった交渉の例で説明しましょう。50,000 RSFの複数テナント倉庫、年間1平方フィートあたり$9で提示、ロードファクター1.08。提案書にはこうあります。50,000 × $9 = 年間家賃$450,000。きちんと見えます。
しかし50,000 ÷ 1.08 = 実際に使える面積は46,296平方フィート。実際の使用可能面積あたりの単価は$450,000 ÷ 46,296 = $9.72です。提示は9ドル、支払いは9ドル72セント。お金は木に生えません。
提示の$9レートで計算すれば、46,296平方フィートの使用可能面積は$416,667のはずです。差額の年間$33,333が共用部に食われている部分です。5年契約なら$160,000を超えます。中古の電動フォークリフトを2台買ってもおつりが来る金額です。
さらにトリプルネット（NNN）リースでは事態が悪化します。工業不動産の標準的な契約形態です。NNNでは基本家賃に加えて、固定資産税、建物保険、CAM（共用部維持管理費）の持分を負担します。CAMには駐車場の維持、植栽、外構照明、除雪、共用廊下の清掃などが含まれ、その負担割合は共用部込みのRSFで計算されます。つまりロードファクターは家賃だけでなく、税金や保険のパススルー費用まで膨らませます。共用部には二重に払っていることになります。家賃で1回、NNN費用で1回です。
署名前にチェックすべきリスト
これは友人の契約書をレビューするたびに私が回しているチェックリストです。リーシング担当者を困らせる心配はいりません。彼がこれらを出せないなら、提示自体に問題があります。
第一に、計測基準と計測図面を要求すること。BOMA（Building Owners and Managers Association）は工業用建物専用の計測基準を公表しています（2012年工業版）。真面目な大家は、自社の数値がその基準に従っていると明示します。どの部分がテナント専有面積で、どこが共用部に分類されているかを示す実際の図面を入手してください。図面のない合計数字だけは危険信号です。
第二に、共用部に含まれる範囲を契約書の添付資料として正確に確定させること。工業用建物の共用部には通常、ドックエプロン、共用廊下、階段、トイレと休憩室、機械室と電気室、消防車両通路の一部が含まれます。ドックに注意してください。一部の大家はドックの作業エリアを共用部に組み込んでいます。毎日トラックが使うあのエプロンです。つまり自分の正面玄関に二重で支払っていることになります。共用部はすべて契約書に明細化されなければなりません。「その他共用部」のような包括的な表現は決して受け入れないでください。
第三に、NNNのパススルー費用を項目ごとに交渉すること。昨年のCAM実績の明細を要求し、お金が実際にどこへ行ったか確認してください。CAMの年間上昇率の上限を契約に書き込ませます。たとえば年5%です。上限のないCAMは白紙の小切手です。空室ユニットのCAMを誰が負担するかを確認してください。一部の契約では、空室スイートの共用部コストが既存テナントに転嫁され、隣が退去するたびにあなたのCAMが跳ね上がります。そして監査権を確保してください。年に1回CAM帳簿を閲覧する権利は業界標準であり、真面目な大家が拒むことはありません。
第四に、更新条項と拡張条項にもロードファクターを固定させること。多くの契約書は、賃料が何の面積にかかるか明記せず「更新時は市場賃料で」と書いています。更新時に再計測することを要求するか、最低でもロードファクターが元の契約期間の値を超えない条項を入れてください。
ロードファクターの異常値の見分け方と更新時の反撃
工業不動産における私の経験則です。単独テナント・平屋建ての建物なら、ロードファクターは1.0に近いはずです。共用部は基本的にゼロで、建物全体を借りている状態です。複数テナントの工業団地や事務所部分を持つフレックス建物では、5%から8%が正常範囲です。10%を超えたら大家に項目ごとに根拠を示させてください。15%を超えたら、BOMA図面で共用部の1平方フィート単位まで実在が証明されない限り、提示額は水増しと見なします。
実務で効果があった3つの交渉術を紹介します。
第一に、計測を攻める。大家が8%と主張したら図面を要求してください。廊下が甘く計測されていたり、機械室が二重計上されていたりすることがよくあります。私がレビューしたある案件では、共用部リストに「2階倉庫室」と書かれていましたが、その建物に2階はありませんでした。その1件でファクターは1.08から1.05に下がり、年間$10,000以上の節約になりました。
第二に、競合の提示を交渉材料にする。同じサブマーケットから2、3件の提案を取り、各社のRSF、USF、ロードファクターを簡単な表に並べて大家に見せてください。大家が恐れるのは家賃の値切りではなく、向かいの通りのロードファクターと比較されることです。家賃が動かなくてもファクターは動くことが多く、節約効果は同じです。
第三に、再計測を更新時の切り札にする。3年から5年経てば団地は大抵変わっています。廊下が塞がれたり、共用部があなたの専用ドックゾーンになっていたりします。更新交渉の前にBOMA基準で再計測する業者を雇い、新しい数字を持って交渉に臨んでください。大家はほぼ確実に受け入れます。ファクターが動かない場合は、TI（テナント改善工事費補助）やフリーレントで相殺を交渉してください。5年で償却した2か月のフリーレントは、実質賃料のかなりの部分を取り戻してくれます。
最後に正直な観察を1つ。大家はこの話を自分からは絶対に持ち出しませんし、リーシング担当者の手数料はRSFベースで計算されます。数字が大きいほど彼には有利です。つまりこの計算はあなたがやるしかありません。署名前に計測図面と昨年のCAM明細を見直す半日は、契約期間全体で最もROIの高い半日かもしれません。
あなたが大家にロードファクターを聞いたのはいつですか。
英語版からの翻訳。内容に相違がある場合は英語版を優先します。
