まず不満から始めましょう。最近ベトナム倉庫市場の分布の話題が出るたびに、「ホットスポット」「隠れた優良物件」「今すぐ参入」ばかりです。私は越境EC販売を5年やっており、ベトナムで倉庫を借りたことも、手放したこともあります。率直な結論はこうです。北部と南部は異なる市場です。南部の論理を北部の契約に当てはめたり、北部の賃料感覚を南部の交渉に持ち込んだりすれば、どちらにせよ授業料を払うことになります。

まず私自身の話です。ベトナムに参入したとき、私は南部の倉庫は安いという伝説を信じて、まっすぐホーチミン市エリアに向かいました。そこで分かったのは、良い立地には入居希望者が絶えることがないということです。オーナーはほとんど電話に出ず、フリーレントは論外で、賃料は毎年上がっていました。後に、Bac Ninh の電子機器工場に供給する友人に北部へ連れて行かれ見て回ると、別世界でした。新しい倉庫がずらりと並び、空室は目に見え、交渉の余地が本当にありました。それ以来、私のルールは固定です。北部と南部の数字は常に別々に計算すること。1つの比較に混ぜることは決してありません。

ベトナム倉庫市場の分布、北部対南部：まず供給、次に賃料

まず北部から。JLL の Q2 2026 の数字によると、北部市場は純吸収 145,000 sqm、空室率 32.7%、平均賃料 $5.10 per sqm per month を記録しました。この3つの数字を合わせて読むと、物語が見えます。吸収が動いているので実需があり、これは空っぽの見せかけではありません。しかし空室率が30%を超えるということは、新規供給が需要を上回り、オーナーが在庫を抱えているということです。テナントにとって、それは選択肢と交渉力を意味します。あちこち聞き回り、交渉を1ラウンドゆっくり進めれば、北部の賃料やフリーレント条件はたいてい改善します。

次に南部、同じ JLL の Q2 2026 の数字では、賃貸可能ストックはおよそ 2.5 million sqm で、2026年の後半に約 136,000 sqm の新規供給が入ってきます。南部の問題は北部の鏡像です。ストックは大きく見えますが、立地が良く設備の整った倉庫はすでに逼迫しており、その量の新規供給ではギャップは埋まりません。南部におけるベトナム倉庫市場の分布についての私の実体験は、誰が最も低い賃料で交渉するかということではありません。誰が立地と契約期間を最初に確保するかということです。ゆっくり価格を比較している間に、良い倉庫はすでにメーカーや大手販売者に取られています。

つまり南北の最初の結論は率直です。北部ではより良い条件を交渉し、南部では良い場所を競い合います。進め方は異なり、予算も異なります。北部での交渉で節約したお金は、配送設備や人件費に回せます。南部では、スペース確保のコストを予算に入れ、賃料の最後の1ドルを値切って立地を失ってはいけません。

ベトナム配送拠点選定のための5つの数字：デベロッパー、契約、テナント構成

何かに署名する前に、私は5つの数字を確認します。飾り気なく「契約の5つの数字」と呼んでいます。

第1に空室率です。空室率が高いということはオーナーが積極的で、こちらの交渉力が本物だということです。空室率が低いということは、価格で時間を無駄にするのをやめ、スペースを確保することです。第2に賃料ですが、同じ条件での比較に限ります。管理費、ドックプラットフォーム、防火設備、メザニンが可能かどうか。範囲の異なる数字は比較できません。第3に純吸収です。吸収が上昇しているということは、宣伝ではなく実際の産業がその地域に入ってきているということです。第4に今後の供給です。今後6〜12か月にどれだけの倉庫スペースが市場に出るかが、更新が快適か苦痛かを決めます。第5に契約条件です。フリーレント期間、賃料上昇の上限、早期解約、転貸権。この4つが明確に書かれていなければ、最初の4つの数字は紙の上の富にすぎません。

デベロッパーの選択も落とし穴です。ベトナムの物流パークのデベロッパーは出自がさまざまです。産業用不動産で育ったところは防火設備やインフラをきちんと整えますが、途中から参入したところは、倉庫は新しく見えても、防火承認、トラックの動線、雨季の排水がすべて問題です。私はこれを痛い目に遭って学びました。天井高が良い安い新設パークの倉庫で、雨季に玄関が浸水し、出荷トラックが2日間入れませんでした。それ以来、すべての倉庫について3つの質問をします。防火承認は完了しているか、トラックは双方向に動けるか、排水が失敗したことはあるか。答えられないデベロッパーは却下です。

テナント構成も重要です。ECテナントとメーカーが混ざるパークはピークシーズンに争います。ECは配送スピードと柔軟な労働力を求め、製造業は安定したキャパシティと長期契約を求めます。EC配送倉庫についての私の好みは、ECとサードパーティ・ロジスティクスが集まるパークです。そうすればみんなのリズムが合い、臨時労働力や予備のトラックを見つけるのが簡単です。メーカーだらけのパークでは、小さなEC販売者に発言権はなく、ピークシーズンの残業や拡張スペースは列に並ぶことを意味します。

中国人販売者のための拠点選定フレームワーク：宣伝ではなく商品に従う

最後に、中国人販売者が直接使える意思決定フレームワークです。宣伝は無視して、3つの質問をしてください。

第1に、誰に売るのか。北部の市場、ハノイとその周辺の省、あるいは越境陸上輸送は北部を指します。ホーチミン市と南部経済圏、全国配送、あるいは港からの輸出は南部を指します。第2に、商品は待てるか。待てて、交渉できて、より安い賃料が欲しいなら、北部には余裕があります。待てず、ピークシーズン前に倉庫が必要なら、まず南部を確保して、後で最適化してください。第3に、チームはどこにいるか。チームが北部で運営できるなら、南部への移転を無理強いしないでください。逆も同様です。人が運営できない倉庫は、賃料がいくら安くても飾りにすぎません。

私自身の失敗からの警告をいくつか。契約で賃料の上昇に上限を設け、口約束は決して信じないでください。フリーレント期間は、開始日を明確にした付属書に書き込んでください。転貸とスペース共有の権利は事前に交渉してください。事業が方向転換したとき、譲渡できる倉庫は救済資金になるからです。そして、防火コンプライアンスと営業ライセンスの責任を誰が負うかを明確にしてください。事故の後にそれを争うのは、最も高くつく会話だからです。

ベトナムの市場には確かに機会がありますが、その機会は「ホットスポット」という言葉の中にはありません。それが宣伝抜きのベトナム倉庫市場の分布です。北部と南部を分け、5つの数字を計算し、契約を読むことです。北部と南部を分け、5つの数字を計算し、契約条件を1行ずつ読むことにあります。安い賃料は空室の真実を隠しているかもしれません。高い賃料は立地の価値を隠しているかもしれません。署名する前に数字を計算すれば、倉庫賃料は授業料ではなくなります。

このコツは本当に効きます。私自身が試しました。 Ah K（越境EC販売者、5年）著

英語版からの翻訳。内容に相違がある場合は英語版を優先します。