マドリード倉庫市場：首都の賃料、労働力、イベリア配送のトレードオフ

家電部品を扱うあるクライアントは、マドリード周辺でスペースを探すのに1年の大半を費やした。出発点のルールは単純だった。都心に近いほど配送は速い。次々と現場を見て回るうちに、彼自身が考えを変えた。都心寄りの倉庫は顧客の近くにあったが、ドックの渋滞、制限された入場時間帯、駐車場を探してさまようドライバーたちが午前を食いつぶした。早く出るはずの注文が、昼に向けて次々と遅れていった。結局彼は、首都圏の南部回廊にある倉庫に決めた。都心からは高速道路でより長い距離になるが、締切時間が安定していた。倉庫選びとは地図上の直線を測ることではない。1日の仕事全体のコストを考えることだ。以来、私はこの話を多くのクライアントに語ってきた。

マドリード都心寄りのスペース：顧客に近いが、細部で高くつく

都心寄りの立地の売り文句は自明だ。マドリードの配送先のすぐそばに位置し、緊急の補充も当日対応できる。その売り文句の裏にあるコストは、賃料の行に現れないことが多い。ドックが少ないため、朝の到着車両が列を作る。周辺道路はピーク時に混雑するため、約束した配送時間帯には余裕を持たせる必要がある。そして拡張の余地がほとんどなく、成長する事業はいずれにせよオーバーフロー拠点が必要になる。

あるクライアントが、面積と契約期間だけを定めた都心寄りの賃貸契約に署名するのを見た。専用ドック時間帯についても、他テナントのトラックがドックをふさいだ場合の扱いについても、明確な定めはなかった。ピークシーズンに入ると、隣の車両が半日にわたってドックを占拠し、自社のトラックが入れず、注文を動かし続けるために臨時の輸送費を支払うことになった。その月の注文全体に広げてみると、緊急支出は、節約できると思っていた道路の距離よりも高くついた。都心寄りの倉庫が悪い選択なのではない。ドック、時間帯、拡張を口約束ではなく契約書に書き込む、きちんと契約すべき選択なのだ。

マドリード首都圏の回廊：各方向が実際に何に向いているか

マドリード周辺のスペースはいくつかの回廊に集まっており、各回廊にはそれぞれ気質がある。南部回廊は主要高速道路網によく接続し、柔軟な車両手配で中部・南部イベリア全域への配送に適している。東部回廊は工業団地や多くのサプライヤーに近く、サプライヤーからの納品を絶えず受ける事業に適している。空港側は航空貨物との接続と高額商品の迅速な取り扱いで勝るが、純粋に道路だけの事業では、その利点は使われないかもしれない。

この表を持って現場見学に行けば、質問は具体的になる。貨物は実際にどのルートを通るのか。サプライヤーはどこから来るのか。ピーク時の道路の流れは出荷波とぶつかるか。この3つに答えられなければ、流行の住所は単なる推測にすぎない。さらに良いのは、見学当日に実際のルートを走ることだ。通常の出荷波で倉庫を出発し、都心の配送先まで運転し、待ち時間をすべて記録する。午後にはサプライヤー入荷方向を走る。地図上ではきれいに見えるルートも、1区間の道路にボトルネックを隠していることがあり、その1回の走行で考えを変えたクライアントは1人ではない。

マドリードの労働力とシフト：低い賃率より雇えることが勝る

季節性の家庭用品を扱う別のクライアントは、年に2回の大きな販促ピークがあった。彼はまず倉庫周辺で最も低い労働コストを追い求め、最も安く見積もる立地へと移っていった。ピークの2週間前になっても夜勤の人員が埋まらず、計画人員のおよそ10分の7ほどで稼働し、ピッキング済み商品が滞留し、配送の約束は謝罪メールへと崩れていった。彼は方針を変えた。まず地域の労働力の厚み、公共交通機関が実際に作業員を倉庫の玄関まで運べるか、シフトに穴なく組めるかを確かめる。そのうえで賃率を交渉する。通勤が現実的な回廊に移ってからは、採用は滑らかになった。表面の賃率はほとんど動かなかったが、残業と派遣の穴がふさがったため総コストは下がった。

これが、私が最もよく繰り返す直感に反する判断だ。労働コストとは時給ではない。雇えない、定着させられない、シフトを組めない立地は、残業、ピッキングミス、手直しという形で節約分をすべて取り戻す。見学では、会議室の賃率表だけでなく、バス路線と倉庫作業員の通勤時間を見てほしい。そして契約に柔軟性を入れること。ピークシーズンの採用ルート、シフト変更の通知期間。事前に合意しておけば、これらの条項はほとんどコストがかからない。ピークの最中に交渉すれば、すべてを失う。

イベリアのハブとしてのマドリード：1つの倉庫はどこまで届くべきか

マドリードはしばしばイベリア配送の自然なハブとされるが、その理屈は成り立つ。ただし到達範囲は貨物に従わなければならない。時間に敏感な商品は、マドリードからイベリア中部にかけて最もすっきりと流れる。約束を沿岸の港湾都市や国境越えへと広げれば幹線道路の時間は伸びるため、サービス約束は一律の約束ではなく段階分けが必要になる。よくある形は、マドリードの中央倉庫に海岸方向のサテライトやパートナー拠点を組み合わせるものだ。緊急注文はサテライト経由で流れ、安定した量は中央経由で流れる。

港と空港の接続は別々にコスト計算する必要がある。港から到着する輸入貨物は、通関、移送、格納までを1つの流れとして処理する必要があり、幹線道路に近い倉庫はその流れを短く保つ。移送トラックに毎日の迂回を強いる立地では、時間と運賃のロスが静かにすべての注文にのしかかる。航空貨物は理屈が逆になる。空港側の立地は速く接続できるが、倉庫の人員配置がフライトの波に沿わなければ、速度の利点は決して現実のものにならない。サプライヤーの方向も同じように重要だ。入荷が1つの固定方向から来る場合、その幹線道路上の倉庫は受入時間帯を計画可能にし、臨時の到着にも対応しやすくする。

家電部品のクライアントに戻れば、彼は南部回廊を選んだのは、すべての項目でトップだったからではない。注文構成が中部・南部イベリアに偏り、都心の緊急注文が小さい割合を占め、南部拠点の道路と人員配置がその構成に合っていたからだ。賃料、労働力、立地は、それぞれ単独では誤解を招く。注文プロファイルと合わせて考えれば、答えはたいてい自ずと見えてくる。

次に交渉の席に着くときは、この3つの質問をしてほしい。ドックへのアクセスと時間帯はどのように保証され、契約書に書かれているか。ピークシーズンの採用とシフト変更のルートはあるか、どのくらいの通知が必要か。事業が成長したとき、拡張はどうなるのか。現地でか、オーバーフロー倉庫経由か、そして誰が費用を負担するのか。この3つに答えが得られれば、賃料交渉は確かな土台の上に立つ。

Susan（3PL営業ディレクター）著

英語版からの翻訳。内容に相違がある場合は英語版を優先します。