El otoño pasado, un cliente nos consultó sobre el mercado de almacenes de Santiago de Chile, mapa en mano, con planes para un almacén de aproximadamente diez mil metros cuadrados para atender el centro de Chile y gestionar también cierto volumen de exportación. Su primera pregunta no fue sobre el alquiler. Fue: ¿en qué lado de Santiago debería ubicarse el almacén? Esa es exactamente la pregunta correcta. Si eliges el lado equivocado de la ciudad, tres años de transporte, horas extra y plazos de entrega perdidos se comerán silenciosamente todo lo que ahorraste en alquiler.
Este cliente vendía electrodomésticos y pequeños aparatos. La mercancía entraba por el puerto de San Antonio, viajaba hacia el este por la Ruta 68 hasta Santiago y luego salía hacia tiendas minoristas y pedidos de comercio electrónico en todo el país. Su primera elección fue un parque en el norte que parecía la opción más barata sobre el papel, con edificios nuevos y todo. Le pedí que hiciera un ejercicio antes de firmar nada: contar los kilómetros extra que sus camiones recorrerían cada día desde el norte hasta las tiendas del sur, tener en cuenta la hora punta de la tarde en la autopista de circunvalación y calcular cuántas rondas de entrega podría completar realmente un conductor. Hizo los números y cambió de opinión por sí mismo. La mayor parte de lo que el parque del norte ahorraba en alquiler se habría gastado en kilometraje cruzando la ciudad y en horas de conductor.
La forma del mercado de almacenes de Santiago de Chile es bastante clara una vez que se ve en un mapa. El stock de almacenes se concentra en unas pocas direcciones. El norte, en torno a Quilicura y Lampa, se sitúa sobre la autopista del norte y conviene para la distribución a los distritos del norte y a las rutas troncales hacia el norte. El oeste, en torno a Pudahuel, cerca del aeropuerto, conviene para mercancías vinculadas al transporte aéreo y de alto valor. El sur, en torno a San Bernardo, ofrece parcelas más grandes y conviene para grandes superficies, mercancías pesadas y clientes que prevén expandirse. Luego está el corredor de la Ruta 68 hacia Valparaíso, cerca de los puertos, donde la mercancía importada puede entrar en un almacén rápidamente tras la descarga, aunque las entregas en la ciudad exigen después un viaje de regreso hacia la ciudad. Ninguna dirección lo hace todo bien. Elegir un emplazamiento es elegir una concesión.
Mercado de almacenes de Santiago de Chile: sigue el transporte antes que el alquiler
Les digo a los clientes que las comparaciones de alquileres en este mercado solo tienen sentido dentro del panorama logístico más amplio, transporte incluido. La diferencia entre una oferta del norte y una del sur para la misma superficie puede ser menor que lo que un camión extra te cuesta en un año de recorridos más largos. Para un importador, un emplazamiento cerca del corredor portuario hace más fluidos el despacho de aduanas, la recogida de contenedores y las devoluciones de vacíos, y reduce el riesgo de cargos por detención. Para un distribuidor nacional, un emplazamiento cerca de donde realmente se concentran los pedidos significa más rondas de entrega al día y un menor coste por pedido.
Un segundo cliente me enseñó la otra cara de la misma lección. Vendía bienes de consumo de rápida rotación y, a finales de 2024, arrendó un almacén de más de ocho mil metros cuadrados en el sur, atraído por la gran superficie y el espacio para stock promocional. Cuando llegó la temporada alta, el problema apareció rápido: más de la mitad de sus pedidos estaban en los distritos del norte y del este, así que su flota empezaba cada mañana en el sur, cruzaba la ciudad y volvía demasiado tarde para el segundo plazo de entrega del día. No se mudó. En su lugar, añadió un pequeño emplazamiento satélite en el norte para el despacho: el gran almacén gestionaba el almacenamiento y la reposición, el pequeño gestionaba las líneas de alta frecuencia para la entrega en el mismo día. Pagó un segundo alquiler y recuperó tres horas de plazo de entrega, y las quejas de los clientes cayeron bruscamente. Dividirse en dos niveles no es lo correcto para todos, pero demuestra algo que vale la pena recordar: cuando un almacén no puede servir a todas las direcciones, deja de forzarlo.
Submercados del mercado de almacenes de Santiago de Chile: la comparación que hay que resolver antes de negociar
| Dirección | Ideal para | Alquiler relativo | Acceso | La trampa a vigilar |
|---|---|---|---|---|
| Norte: Quilicura, Lampa | Distritos del norte, rutas troncales hacia el norte | Relativamente más bajo, aunque las buenas parcelas no son baratas | Acceso a la autopista del norte; los viajes cruzando la ciudad hacia el sur llevan tiempo | Juzgar solo por el alquiler anunciado, ignorando el coste de entrega cruzando la ciudad |
| Oeste: zona del aeropuerto de Pudahuel | Mercancías vinculadas al transporte aéreo y de alto valor | Relativamente más alto | Conexión rápida con el aeropuerto, rango medio para la entrega en la ciudad | Opciones de tamaño limitadas y poco margen para expandirse |
| Sur: San Bernardo | Grandes superficies, mercancías pesadas, stock promocional | Relativamente más bajo | Rutas troncales del sur; largo trayecto hasta las entregas del norte | El tiempo de tránsito cruzando la ciudad en temporada alta se subestima |
| Corredor portuario de la Ruta 68 | Importadores, rotación portuaria | Rango medio | Cerca del puerto, recogida y devolución de contenedores fluidas | Las entregas en la ciudad exigen un tramo de regreso; nunca midas la distancia en línea recta |
Los niveles de alquiler de esta tabla son solo relativos. Para cifras actuales, consulta informes actuales del mercado local en lugar de citar un artículo antiguo en una negociación. La cifra anunciada por un propietario es también solo una parte de la factura logística. Pregunta qué hay debajo: cargos por servicios, seguridad, mantenimiento del sistema contra incendios, normas de uso de muelles y tarifas de acceso fuera de horario. He visto clientes firmar y descubrir solo entonces que el acceso después de las ocho de la tarde conllevaba un cargo extra, mientras que su plazo de entrega de comercio electrónico era a las nueve.
Las visitas a emplazamientos merecen la misma disciplina. No te limites a admirar un edificio vacío. Comprueba si la altura del muelle coincide con tu flota, si los camiones grandes pueden girar cómodamente en el patio, si el suelo acumula agua en la temporada de lluvias y si las líneas de rociadores chocan con la altura de tus estanterías. Una vez recorrí un parque flamante con un cliente donde los muelles quedaban más bajos que sus camiones habituales, así que cada carga necesitaba un puente manual, lento y arriesgado en cuanto a daños. Otro parque parecía ideal hasta que nos dimos cuenta de que la carretera de acceso se atascaba por completo en la hora punta de la tarde y los camiones hacían cola durante media hora solo para salir. Los problemas detectados antes de firmar pueden negociarse como correcciones o compensaciones. Los problemas detectados después de firmar pasan a ser solo tuyos.
La mano de obra es el otro factor que los clientes pasan por alto. Las condiciones de desplazamiento varían mucho según la dirección en Santiago, y un emplazamiento lejos de las rutas de autobús y de los barrios de los trabajadores dificulta la contratación y la retención, especialmente en los picos estacionales. Un cliente eligió un parque remoto por el alquiler y luego no pudo cubrir sus turnos de clasificación en temporada alta sin subir el salario por hora una y otra vez. Al final de la temporada, había ahorrado muy poco. Cuando visites un emplazamiento, pregunta de dónde viene la mano de obra y cómo llega hasta allí. Esa sola pregunta vale dinero de verdad.
Antes de firmar, haz un ejercicio más: ¿cómo será tu negocio dentro de tres años? Muchos clientes firman para el volumen de hoy, duplican en el segundo año y no encuentran espacio adyacente para crecer, terminando con dos emplazamientos y dos equipos. Otros firman demasiado grande y pagan por espacio medio vacío durante cada mes tranquilo. La ocupación por fases, un derecho prioritario de expansión y la opción de cambiar de superficie dentro del mismo parque son las cláusulas que mantienen abierto tu futuro. Los propietarios suelen estar dispuestos a discutirlas, pero solo si las planteas antes de firmar, mientras aún tienes la ventaja.
Este es el juicio contraintuitivo al que sigo volviendo: el almacén más cercano al puerto no siempre es la mejor opción para el importador. Si tus mercancías necesitan clasificación, etiquetado y despacho nacional tras la descarga, el corredor portuario es realmente conveniente. Pero si más del setenta por ciento de tu volumen va directamente a tiendas en el Santiago metropolitano, un emplazamiento en el borde de la ciudad, cerca de esas tiendas, puede ahorrar más en la entrega diaria que lo que el emplazamiento portuario ahorra en el tramo troncal. La proximidad al puerto ahorra en el transporte largo ocasional. La proximidad a la ciudad ahorra en los viajes que haces todos los días, y todos los días es donde se va el dinero. Antes de elegir, traza en un mapa las direcciones de entrega de tus últimos tres meses. El grupo más denso es donde pertenece tu almacén.
La próxima vez que negocies un contrato, recuerda hacer estas tres preguntas: primero, ¿cuánto sale el coste total a tres años por mes y cómo se calcula la escalada? Segundo, ¿puedes expandirte temporalmente en temporada alta y cuesta extra el acceso fuera de horario? Tercero, ¿están escritos con claridad los términos de renovación y salida anticipada? Haz esas tres preguntas y el propietario sabrá que has hecho tu tarea. El alquiler cotizado suele volverse un poco más honesto después de eso.
Por Susan, Director de ventas 3PL
Traducido del inglés. En caso de discrepancia, prevalece la versión en inglés.
