창고 임대 계약에 사인할 때 아무도 알려주지 않는 게 있습니다. 건물주는 평방피트당 $9에 50,000평방피트를 제시하고, 계산해보면 연 $450,000. 깔끔한 숫자죠. 그런데 실제로 팔레트를 랙에 올리고 지게차를 돌릴 수 있는 면적은 아마 46,000평방피트밖에 안 됩니다. 나머지는 공용면적입니다. 로비, 복도, 도크 앞마당(apron), 기계실. 거기엔 팔레트 하나도 못 놓는데, 매 평방피트마다 온전한 임차료를 내고 있습니다.
그게 바로 로드 팩터(load factor)이고, 여러분 창고 공간의 실제 비용을 조용히 결정합니다. 저는 제시된 단가를 50센트 깎아냈다고 자랑스러워하며 돌아가는 운영자를 수없이 봤습니다. 그런데 계약서에 묻힌 8% 로드 팩터가 연간 $30,000 이상을 조용히 갉아먹고 있었죠.
돈이 실제로 새는 곳
미국 산업용 임대에서는 건물주가 임대가능면적(RSF) 기준으로 제시합니다. 여러분의 사용가능면적(USF)에 건물 공용면적의 지분율(pro-rata share)을 더한 것이죠. 로드 팩터는 보통 승수로 표기됩니다. 예를 들어 1.08이면, 제시 면적이 사용가능면적의 1.08배라는 뜻입니다.
제가 실제로 참여한 협상 사례로 설명해 드리겠습니다. 50,000 RSF 규모의 다중 임차인 창고, 연간 평방피트당 $9 제시, 로드 팩터 1.08. 제안서는 이렇게 씁니다. 50,000 × $9 = 연간 임차료 $450,000. 깔끔해 보이죠.
그런데 50,000 ÷ 1.08 = 실제 사용가능면적은 46,296평방피트입니다. 사용가능면적당 실제 단가는 $450,000 ÷ 46,296 = $9.72. 제시는 9달러, 실제 부담은 9달러 72센트. 돈이 나무에서 자라는 게 아닙니다.
제시된 $9 단가대로라면 46,296평방피트의 사용가능면적은 $416,667이어야 합니다. 그 차이인 연간 $33,333이 공용면적이 가져가는 몫입니다. 5년 계약이면 $160,000을 넘습니다. 중고 전동 지게차 두 대를 사고도 돈이 남을 금액입니다.
트리플 넷(NNN) 임대에서는 상황이 더 나빠집니다. 산업용 부동산의 표준 구조죠. NNN에서는 기본 임차료에 더해 재산세, 건물 보험, CAM(공용면적 유지관리비) 지분을 부담합니다. CAM 항목에는 주차장 유지, 조경, 외부 조명, 제설, 공용 복도 청소 등이 포함되고, 그 부담 비율은 공용면적을 포함한 RSF로 계산됩니다. 즉 로드 팩터는 임차료뿐 아니라 세금과 보험 전가액까지 부풀립니다. 공용면적에 돈을 두 번 내는 셈입니다. 임차료로 한 번, NNN 비용으로 한 번.
사인 전에 확인할 체크리스트
친구 임대 계약서를 볼 때마다 제가 돌리는 체크리스트입니다. 리싱 담당자를 귀찮게 할까 봐 걱정하지 마세요. 이걸 못 내면 제시 자체에 문제가 있는 겁니다.
첫째, 측정 기준과 측정 도면을 요구하세요. BOMA(Building Owners and Managers Association)는 산업용 건물 전용 측정 기준을 공표합니다(2012년 산업용 판). 제대로 된 건물주는 자기 수치가 그 기준을 따른다고 명시합니다. 어느 구역이 여러분의 임차 면적이고 어디가 공용으로 분류되는지 보여주는 실제 도면을 확보하세요. 도면 없는 총합 숫자 하나는 위험 신호입니다.
둘째, 공용 범위에 정확히 어떤 구역이 들어가는지 임대 계약의 별첨으로 확정하세요. 산업용 건물의 공용면적은 보통 도크 앞마당, 공용 복도, 계단, 화장실과 휴게실, 기계실과 전기실, 소방차로 일부를 포함합니다. 도크를 조심하세요. 일부 건물주는 도크 작업 구역을 공용 공간에 포함시킵니다. 여러분 트럭이 매일 쓰는 그 앞마당 말입니다. 즉 여러분의 정문 대가를 두 번 내는 셈입니다. 모든 공용면적은 계약서에 항목별로 명시되어야 합니다. "기타 공용면적" 같은 뭉뚱그린 표현은 절대 받아들이지 마세요.
셋째, NNN 전가액을 항목별로 협상하세요. 작년 CAM 실제 정산서를 요구해서 돈이 실제로 어디로 갔는지 확인하세요. CAM 연간 인상률 상한을 계약서에 명문화합니다. 예를 들어 연 5%입니다. 상한 없는 CAM은 백지 수표입니다. 빈 유닛의 CAM을 누가 부담하는지 확인하세요. 일부 계약에서는 빈 스위트의 공용면적 비용이 기존 임차인에게 전가되어, 이웃이 나갈 때마다 여러분의 CAM이 뜁니다. 그리고 감사권을 확보하세요. 연 1회 CAM 장부를 열람할 권리는 업계 표준이며, 제대로 된 건물주가 거부하지 않습니다.
넷째, 갱신 조항과 확장 조항에도 로드 팩터를 고정시키세요. 많은 계약서가 단가가 어떤 면적에 적용되는지 명시하지 않고 "갱신 시 시장가"로만 적어 둡니다. 갱신 시 재측정을 요구하거나, 최소한 로드 팩터가 기존 계약 기간의 값을 초과하지 못한다는 조항을 넣으세요.
터무니없는 로드 팩터의 기준과 갱신 때 반격하는 법
산업용 부동산에 대한 제 경험칙입니다. 단일 임차인 단층 건물이라면 로드 팩터는 1.0에 가까워야 합니다. 공용면적이 사실상 없고 건물 전체를 임차하는 상태니까요. 다중 임차인 산업단지나 오피스를 포함한 플렉스 건물은 5%에서 8%가 정상 범위입니다. 10%를 넘으면 항목별로 근거를 대라고 하세요. 15%를 넘으면, BOMA 도면으로 공용면적의 모든 평방피트가 실재함을 입증하지 않는 한 제시액은 부풀린 것으로 봅니다.
실무에서 통했던 세 가지 협상 전략을 소개합니다.
첫째, 측정치를 공략하세요. 건물주가 8%라고 주장하면 도면을 요구하세요. 복도를 후하게 잰 경우나 기계실이 중복 계상된 경우를 자주 발견합니다. 제가 검토한 한 건에서는 공용면적 목록에 "2층 창고"가 있었는데, 그 건물에는 2층이 없었습니다. 그 한 건으로 팩터가 1.08에서 1.05로 내려가 연간 $10,000 이상을 아꼈습니다.
둘째, 경쟁 견적을 지렛대로 쓰세요. 같은 서브마켓에서 2~3건의 제안을 받아 각 제안의 RSF, USF, 로드 팩터를 간단한 표로 정리해 건물주에게 보여주세요. 건물주가 두려워하는 건 단가 깎기가 아니라 길 건너편 로드 팩터와 비교되는 겁니다. 단가가 안 움직여도 팩터는 움직이는 경우가 많고, 절감 효과는 동일합니다.
셋째, 재측정을 갱신 때의 카드로 쓰세요. 3년에서 5년이 지나면 단지는 대개 변해 있습니다. 복도가 막혔거나, 공용면적이 여러분 전용 도크 구역이 되었거나요. 갱신 협상 전에 BOMA 기준으로 재측정해 줄 업체를 고용하고 새 수치로 협상에 임하세요. 건물주는 거의 항상 받아들입니다. 팩터가 움직이지 않으면 TI(임차인 개선공사 지원금)나 무상 임차 기간으로 상쇄를 협상하세요. 5년에 걸쳐 상각한 두 달의 무상 임차 기간은 실질 단가의 의미 있는 부분을 되찾아 줍니다.
마지막으로 솔직한 관찰 하나. 건물주는 이 얘기를 절대 먼저 꺼내지 않으며, 리싱 담당자의 수수료는 RSF 기준으로 계산됩니다. 숫자가 클수록 그에게 유리합니다. 그러니 이 계산은 여러분 몫입니다. 사인 전 측정 도면과 작년 CAM 정산서를 검토하는 반나절이, 임대 기간 전체에서 ROI가 가장 높은 반나절일 수 있습니다.
여러분이 건물주에게 로드 팩터를 물어본 게 언제였나요.
영어판 번역본입니다. 내용이 다를 경우 영어판을 우선합니다.
